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2018年房地产估价师《经营与管理》辅导第一章第一节投资与房地产投资_第2页

中华考试网  [ 2017年11月7日 ]  【

  根据房地产投资主体不同,房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异,政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益,如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益,如写字楼投资、商品住房投资等。

  【2011年试题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资,无论何种类型的房地产投资,其目的都是为了营利。( )

  答案:×

  解析:保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。

  2.按经济活动类型划分(2011年考点)

  根据房地产业经济活动类型的不同,可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为,但通常不属于房地产投资研究的范畴。

  【2011年试题】下列房地产投资形式中,属于按经济活动类型划分的有( )。

  A.居住物业开发投资

  B.商业物业投资

  C.土地开发投资

  D.房地产开发投资

  E.房地产经营投资

  答案:CDE

  解析:根据房地产业经济活动类型的不同,可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B选项属于按物业类型来划分的,按物业类型来划分除AB选项外,还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资共5项。

  3.按物业类型划分(2007、2008、2009、2010、2011、2012年考点,考试类型为单选、多选)

  按照物业用途类型划分,房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。

  (1)居住物业投资

  居住物业是指供人们生活居住的房地产,包括公共住房和商品住房。公共住房中,又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的经济适用住房、以及面向中等收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房等多种类型。商品住房中,又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。

  居住物业投资主要表现为开发投资,将建成后的住房出售给购买者,而购买者大都是以满足自用为目的,也有少量作为投资,出租给租户使用。居住物业的市场最具潜力,投资风险也相对较小。

  值得指出的是,随着政府住房保障制度的完善以及公共住房需求的增加,通过与政府部门或机构合作开发建设公共住房用于出租或出售,将逐步成为房地产开发投资者的重要投资选择。

  (2)商用物业投资

  商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业,是指能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产,包括写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心等)和出租公寓等。

  随着房地产市场的发展,商用物业投资的开发—出售模式,即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力,而开发—持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值,因而更适合作为长期投资,且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。

  商用物业交易涉及的资金数额巨大,所以常在机构投资者之间进行。位置对于这类物业有着特殊的重要性。

  【2012年试题】关于商业物业投资的说法,正确的有( )。

  A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

  B.商业物业交易常在机构投资者之间进行

  C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

  D.商业物业不适合长期投资

  E.商业物业投资收益全部来自出租收益

  答案:BC

  解析:A选项,开发—持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。D、E选项,由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值,因而更适合作为长期投资。

  【2008年试题】下列关于商业物业的表述中,正确的有( )。

  A.能为投资者带来经常性的收入现金流

  B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

  C.适合于长期投资

  D.常在机构投资者之间进行交易

  E.位置对其有着特殊的重要性

  答案:ACDE

  解析:随着房地产市场的发展,商用物业投资的开发—出售模式,即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力,而开发—持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。

  (3)工业物业投资

  工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产,包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。工业物业投资既有开发一出售市场,也有开发一持有出租经营市场。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。

  一般来说,重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要,通常只适合特定用户使用,因此不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。随着物流行业的发展,传统的以自用为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营,成了工业物业的重要组成部分。

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