2020房地产估价师理论与方法强化题（三）

　　判断题

　　1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。(　)

　　对

　　错

　　2、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。(　)

　　对

　　错

　　3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。(　)

　　对

　　错

　　4、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。(　)

　　对

　　错

　　5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。(　)

　　对

　　错

　　6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。(　)

　　对

　　错

　　7、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。(　)

　　对

　　错

　　8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。(　)

　　对

　　错

　　9、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。(　)

　　对

　　错

　　10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。(　)

　　对

　　错

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收益法概述。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。参见教材P215。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收益法概述。资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。参见教材P217。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收益法概述。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。参见教材P218。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。参见教材P225。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。净收益按一定数额递增的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种;净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种。参见教材P226。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。净收益等于有效毛收入减去运营费用，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。参见教材P231。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。参见教材P239。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。参见教材P240。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。参见教材P242。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。参见教材P253。