2020房地产估价师理论与方法强化题（二）

　　计算题(共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)

　　1.为评估某写字楼2017年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：

　　1.可比实例的成交价格与成交日期

　　2.交易情况分析判断

　　交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

　　3.调查获知该类写字楼的价格，2016年11月1日至2017年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2017年6月1日至2017年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。

　　4.房地产状况分析判断

　　房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

　　试利用上述资料估算该写字楼2017年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。

　　【试题解析】

　　该题是比较法具体计算的应用实例。要熟练掌握比较法的计算公式和各项修正调整的运用。

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　　【答案】

　　该住宅楼2017年10月1日的正常单价测算如下：

　　1.测算公式：

　　可比实例比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

　　2.求取交易情况修正系数：

　　可比实例A的交易情况修正系数=100/(100+3)=100/103

　　可比实例B的交易情况修正系数=100/(100-1)=100/99

　　可比实例C的交易情况修正系数=100/(100+2)=100/102

　　3.求取交易日期调整系数：

　　可比实例A的交易日期调整系数=(1+1.2%)2×(1+1.8%)4

　　可比实例B的交易日期调整系数=(1+1.2%)4×(1+1.8%)4

　　可比实例C的交易日期调整系数=(1+1.2%)×(1+1.8%)4

　　4.求取房地产状况调整系数：

　　(1)因素权重值的计算

　　因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6

　　因素2的权重=1.67/(1+1.67+4)=0.25

　　因素1的权重=1/(1+1.67+4)=0.15

　　(2)房地产状况调整系数计算

　　可比实例A的房地产状况调整系数=100/[(100+2)×0.6+(100-3)×0.25+(100+6)×0.15]=100/101.35

　　可比实例B的房地产状况调整系数=100/[(100+4)×0.6+(100-1)×0.25+(100+2)×0.15]=100/102.45

　　可比实例C的房地产状况调整系数=100/[(100×0.6)+(100+5)×0.25+(100-3)×0.15]=100/100.8

　　5.求取比较价值VA、VB、VC：

　　VA=6000×100/103×(1+1.2%)2×(1+1.8%)4×100/101.35=6321.82(元/㎡)

　　VB=5800×100/99×(1+1.2%)4×(1+1.8%)4×100/102.45=6441.60(元/㎡)

　　VC=6120×100/102×(1+1.2%)×(1+1.8%)4×100/100.8=6469.38(元/㎡)

　　6.将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则估价对象价格(单价)=(6321.82+6441.60+6469.38)/3=6410.93(元/㎡)。

　　2.某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000㎡，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/㎡，其余80%为商品房。在取得土地时即开始建设，该项目建安费用为1500元/㎡，前期工程费、管理费分别为建安费用的10%和6%(基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、其他工程费不计);至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需1.5年，还需投入40%的建安费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/㎡，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。(折现率为10%)

　　【解】

　　方法一：

　　(一)面积计算(1分)

　　规划面积=200000×2=40(万㎡)

　　商品房面积=40×80%=32(万㎡) 限价房面积=40×20%=8(万㎡)

　　(二)售价计算(2分)

　　(1+10%)2(7000×32+4800×8)=216859.504(万元)，其中7000×32+4800×8=262400(万元) 1分 (1+10%)2(1) 1分

　　(三)续建费用计算(5分)

　　1)建安费、管理费及前期费用计算(3分)

　　(1+10%)1.25(1500×(1+10%+6%)×40×40%)=24713.165(万元) (单价=617.83元/㎡)

　　其中(1+10%+6%) 1分 (1+10%)1.25 1分

　　或单独贴现计算：

　　(1+10%)1.25(1500×40×40%)=21304.453(万元)(单价=532.61元/㎡) 1分

　　21304.453×10%=2130.445(万元)(单价=53.26元/㎡) 1分

　　21304.453×6%=1278.267(万元)(单价=31.96元/㎡) 1分

　　2)销售费用(1分)

　　(1+10%)1.75((7000×32+4800×8)×3%)=6662.664(万元) 其中(1+10%)1.75(1) 1分

　　3)销售税费(1分)

　　(1+10%)2((7000×32+4800×8)×6%)=13011.570(万元)或者216859.504×6%=13011.570万元

　　(四)在建工程市场价值(2分)

　　V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V×3% 1分

　　=167448.646(万元) 1分

　　方法二：

　　V=(1+10%)2((7000×320000+4800×80000)×(1-6%))-(1+10%)1.25(1500×(1+10%+6%)×400000×0.4)-(1+10%)1.75((7000×320000+4800×80000)×3%)-V×3%

　　V=1+3%(203847.934-24713.165-6662.664)=167448.646(万元)

　　其中，售价7000×320000+4800×80000=262400(万元) 1分

　　销售税费262400×6%=15744(万元) 1分

　　【试题解析】

　　此题是采用假设开发法中的动态分析法进行计算的，其中，几个折现年数的确定是本题的关键点，而折现年数的判断的关键在于因转让该工程有一个增加的前期0.5年，在此期间没有施工。因此建安费、管理费和前期费用的折现年数=0.5+1.5/2=1.25。一定要画出时间节点示意图帮助理解和判断。