2019年房地产估价师理论与方法课后练习题四_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。参见教材P154。

　　【答疑编号10701192,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是独立客观公正原则。所谓"客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。参见教材P154。

　　【答疑编号10701201,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能随意，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍。参见教材P154。

　　【答疑编号10701338,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。

　　【答疑编号10701242,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。参见教材P160。

　　【答疑编号10701236,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估价指导意见》第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。参见教材P161～164

　　【答疑编号10701250,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。预测性房地产估价，估价对象状况及房地产市场状况均为将来的状况。此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下，特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。参见教材P162，表4-1。

　　【答疑编号10701257,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162。

　　【答疑编号10701258,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。参见教材P162。

　　【答疑编号10701266,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。

　　【答疑编号10704589,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。

　　【答疑编号10701271,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，未经管理部门批准，属于不合法的利用行为。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P166。

　　【答疑编号10701297,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。参见教材P166。

　　【答疑编号10701308,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。参见教材P166。

　　【答疑编号10701277,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。根据合法原则，采用工业用途估价。参见教材P166。

　　【答疑编号10701320,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。运用排除法，选项A，直接可以排除，因为甲乙应该地价相当;选项B，建筑物如果还存在重置价值，则其价值大于0;选项D，更新改造后的价值肯定是大于现状价值的，否则就不值得更新了。参见教材P168。

　　【答疑编号10701300,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P169。

　　【答疑编号10701311,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=6500/1.1-800/1.10.5-500=4646(万元)，改变用途价值=8000/1.1-2160/1.10.5-500=4713(万元)。参见教材P170。

　　【答疑编号10701322,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。

　　【答疑编号10701330,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。

　　【答疑编号10701187,点击提问】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。参见教材P153。

　　【答疑编号10701339,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是独立客观公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师首先应基于以下假设进行估价：(1)各方估价利害关系人均是利己并理性的;(2)“换位思考”，即估价师以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值;(3)估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。参见教材P155。

　　【答疑编号10701204,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。参见教材P157。

　　【答疑编号10701225,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项A错误，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的;选项E错误，空置3年以上的商品房不可设置抵押。参见教材P158。

　　【答疑编号10701238,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”该原则是在效力相等的法有冲突时适用。对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法” (该原则是在效力相等的法有冲突时适用)、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章;地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章; 部门规章与地方政府规章的效力相等。参见教材P161。

　　【答疑编号10701227,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价;选项E，属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。参见教材P162～164。

　　【答疑编号10704610,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。收益递增递减原理、均衡原理、适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。参见教材P167。

　　【答疑编号10701313,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。选项B错误，采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，如果是一般的房地产价值评估，则应采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值;选项E错误，在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171～172。

　　【答疑编号10701334,点击提问】

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似，帮助估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。参见教材P154。

　　【答疑编号10701196,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。参见教材P156。

　　【答疑编号10701217,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或者小于零，只不过如果等于或小于零，则在一般情况下人们就不会委托估价了。参见教材P156。

　　【答疑编号10701218,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P156。

　　【答疑编号10701228,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。参见教材P156。

　　【答疑编号10701230,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。参见教材P158。

　　【答疑编号10701232,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。参见教材P160。

　　【答疑编号10701234,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。参见教材P160。

　　【答疑编号10701220,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。参见教材P162。

　　【答疑编号10701264,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用与产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。参见教材P163。

　　【答疑编号10701254,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。参见教材P164～165。

　　【答疑编号10701278,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。参见教材P165。

　　【答疑编号10701273,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是替代原则。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，都是遵循替代原理来求取的。参见教材P166。

　　【答疑编号10701280,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则;而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。参见教材P166。

　　【答疑编号10701315,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度(如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数)超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P167。

　　【答疑编号10701305,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。现有房地产应更新改造的财务上可行的条件是：(更新改造后的房地产价值一更新改造的必要支出及应得利润)>现状房地产的价值。参见教材P170。

　　【答疑编号10701307,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。参见教材P171。

　　【答疑编号10701318,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P172。

　　【答疑编号10701329,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是一致性原则和一贯性原则。房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一贯性原则，即为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法。参见教材P172。

　　【答疑编号10701191,点击提问】

　　试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习

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