2019房地产估价师《理论与方法》章节精选试题：第八章_第5页

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。参见教材P271。

　　【该题针对“成本法适用的估价对象”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。参见教材P272。

　　【该题针对“成本法估价需要具备的条件”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是土地取得成本。征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。参见教材P276。

　　【该题针对“土地取得成本”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是开发利润。直接成本利润率的计算基数=土地取得成本+建设成本。参见教材P282。

　　【该题针对“开发利润”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是开发利润。投资利润率的计算基数包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用。参见教材P282。

　　【该题针对“开发利润”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　本题考查的是重新购建价格的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的。选项B账面价值是基于历史成本的余值。选项E土地重新购建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。参见教材P287。

　　【该题针对“重新购建价格的内涵”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏折旧，选项D是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P295。

　　【该题针对“建筑物折旧的含义和原因”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧可分为：功能缺乏折旧;功能落后折旧;功能过剩折旧。参见教材P296。

　　【该题针对“建筑物折旧的含义和原因”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因，“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。参见教材P296。

　　【该题针对“建筑物折旧的含义和原因”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。参见教材P313。

　　【该题针对“房屋完损等级评定的有关规定”知识点进行考核】

　　四、简答题

　　1、

　　【正确答案】 该建筑物的物质折旧额计算如下：

　　门窗等损坏的修复费用=2(万元)

　　装饰装修的折旧额=【600×500×3/5】/10000=18(万元)

　　设备的折旧额=60×1/15 ×10=40(万元)

　　长寿命项目的折旧额=【(3600×500-20000-600×500-600000)× 10/50】/10000=17.6(万元)

　　该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)

　　【答案解析】

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】

　　(1)土地价格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]=800×0.9006/0.9540=755.26万元

　　(2)建筑物物质折旧额计算：

　　1)门窗等损坏的修复费用=3万元;

　　2)装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元;

　　3)其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。

　　4)长寿命项目的折旧费=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63万元

　　(3)建筑物功能折旧额计算：

　　1)功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05万元

　　2)空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38万元

　　(4)建筑物经济折旧额=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99万元

　　(5)建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元

　　(6)写字楼估价结果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59万元

　　【答案解析】

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】