2019房地产估价师《理论与方法》章节精选试题：第八章_第4页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本法适用的估价对象。如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。参见教材P271。

　　【该题针对“成本法适用的估价对象”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是土地取得成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元。参见教材P274。

　　【该题针对“土地取得成本”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资利息。销售税费一般不计算利息。参见教材P278。

　　【该题针对“投资利息”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资利息。计算公式：i1=[(1+i2)n—1]÷n=[(1+6%)3-1]÷3=6.37%。参见教材P280。

　　【该题针对“投资利息”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润。参见教材P282。

　　【该题针对“开发利润”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。开发完成后的地价=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。参见教材P284。

　　【该题针对“适用于新开发建设的房地产的基本公式”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是重新购建价格的求取思路。该类房地产的重置价格=1800×1000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。参见教材P288。

　　【该题针对“重新购建价格的求取思路”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方法。指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果。参见教材P294。

　　【该题针对“建筑物重新购建价格的求取方法”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。参见教材P295。

　　【该题针对“建筑物折旧的含义和原因”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄。参见教材P297。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(万元)。参见教材P299。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。q=[1-(1-R)t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×10/(10+30)]×100%=76%。参见教材P301。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当R=0时，该建筑物的成新率q=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。参见教材P301。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率。参见教材P301。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的成新率q=建筑物现值(V)/建筑物的重置价格(C)=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%。参见教材P301。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该幢写字楼的物质折旧额=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(万元)。参见教材P305。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000-150-0.8÷9%×[1-1÷(1+12%)15]=1843.55(万元)。参见教材P309。

　　【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。参见教材P311。

　　【该题针对“求取建筑物折旧应注意的问题”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。参见教材P311。

　　【该题针对“求取建筑物折旧应注意的问题”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60-5-50=5(年)，60-5=55(年)。参见教材P311。

　　【该题针对“求取建筑物折旧应注意的问题”知识点进行考核】