2016注册房地产估价师考试理论与方法模拟试题（四）_第9页

　　四、计算题(共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1. 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：

　　依据上述资料估计该宾馆的现时价格。

　　2. 某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/ m2。至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(资本化率为8%，折现率为10%)。

　　计算题参考答案：

　　1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：

　　V=a/r

　　2、计算客房与餐饮年总收益：

　　(1)客房年总收益=(400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13万元

　　(2)餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44万元

　　3、计算客房与餐饮年总费用：

　　(1)客房年总费用=3148.13×35%=1101.85万元

　　(2)餐饮年总费用=944.44×55%=519.44万元

　　4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元

　　5、由所给资料计算资本化率：

　　可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%

　　B=3500/29400=11.9%

　　C=2800/23800=11.76%

　　D=2000/16600=12.05%

　　以其平均数作为估价对象的资本化率：

　　(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4=11.9%

　　6、从公式求得该宾馆价格为：

　　V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元

　　2.解：1、设该在建工程的正常购买总价为V。

　　2、续建后的总价值用下式计算

　　3、续建总费用=2800×40000×60%÷(1+10%)=6109.09万元

　　4、销售税费总额=14396.65×6%=863.80万元

　　5、购买该在建工程税费总额= V×3%=0.03V

　　6、V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V

　　V=7207.53万元

　　故：该在建工程总价为7207.53万元

　　该在建工程单价为1801.88(元/平方米)