2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产估价的要素

第二节 房地产估价的要素

　　一、估价当事人◎≠估价主体

　　□估价人员(估价主体)：估价师、估价员

　　□估价机构。两种形式：有限责任公司、合伙企业　　注册后3年以上资历

　　□估价委托人：客户

　　注意：估价委托人、估价对象权利人、估价关系利害人、估价报告使用者之间的异同

　　■估价对象权利人：所有权人、使用权人、抵押权人等

　　■利害人：权利人、潜在投资者、受让人

　　■估价报告使用者：权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其相关部门和社会公众等

　　【判断】委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外(如法院拍卖物业)

　　二、估价目的●

　　□含义：指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或：完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。

　　□任何房地产估价项目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的估价需要

　　■估价目的分类：建设用地使用权(招拍挂协)出让，房地产转让(买卖、交换、赠与、作价入股、抵债等)、租赁、抵押贷款、征收征用补偿(土地征收、土地征用、房屋拆迁补偿)、税收、损害赔偿、分割、保险、争议调处、司法鉴定，企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价纠纷中的房地产估价复核或鉴定等。

　　□不同的估价目的将影响估价结果。估价目的不同，导致6个可能不同：①估价对象的范围;②估价时点③评估的价值类型;④估价依据;⑤估价应考虑的因素;⑥估价方法

　　□估价目的也限制了估价报告的用途。

　　三、估价对象(估价客体、估价标的、被估价房地产、被估价权益) ●

　　土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产、房地产的局部、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产下的差异部分等。P16

　　四、估价时点(价值日期、估价基准日) ◎指评估价值所对应的具体时间，通常用公历年月日表示

　　五、价值类型●

　　□含义(2种)

　　■价值的种类

　　■指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值——特定价值

　　□同一种估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的

　　□分类(6种)：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值、投资价值

　　【判断】非市场价值不是一种价值，而是对市场价值外的各种类型的价值的一个概括性称呼。(√)

　　六、估价依据 ◎

　　如何确保估价依据可靠：①委托人如实提供其知悉的估价所需要的估价对象权属证书、开发建设成本、运营收入和费用等情况和资料;②委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况;③对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。

　　七、估价假设 ◎

　　□含义：指一个估价项目中估价师对于估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定。

　　□实际估价中防止3种情况发生：

　　■滥用估价假设：严禁有意编造估价假设 ■不明确估价假设

　　■无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设

　　□确定性因素：一般不得进行假设

　　□不确定性因素：应勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地作出假定

　　八、估价原则 ◎

　　□含义：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对认识房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的在进行房地产估价所应依据的法则或标准。

　　□基本原则、最高行为准则：独立、客观、公正

　　□技术性原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则——一般估价

　　□特殊原则：谨慎原则——抵押估价

　　□估价原则的作用

　　■可使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性

　　■对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或相近。

　　九、估价程序 ◎

　　□指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间内在联系排列出的先后次序。

　　□估价基本程序是：⑴获取估价业务;⑵受理估价委托;⑶制定估价作业方案;⑷搜集估价所需资料;⑸实地查看估价对象;⑹分析估价对象;⑺测算估价对象价值;⑻判断估价对象价值;⑼撰写估价报告;⑽内部审核估价报告;⑾交付估价报告;⑿估价资料归档。

　　□履行必要的估价程序：规范估价行为、避免估价疏漏、保障估价质量、提高估价效率

　　十、估价方法 ◎

　　□房地产估价有三大基本方法：市场法、成本法、收益法。

　　□其他估价方法：假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。

　　□评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。

　　□基本估价方法。美国：成本法、市场比较法、收益法。英国：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法5种。其中：投资法(出租)、利润法(营业)归为收益法;剩余法、承包商法归为成本法。