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2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产估价的现实需要

中华考试网  [ 2018年1月22日 ]  【

第三节 房地产估价的现实需要

  一、国有建设用地使用权出让的需要●

  □招标——出让人:招标底价,投标人:投标价格

  □拍卖——出让人:拍卖底价(保留价)、起叫价,竞买人:最高应价或报价

  □挂牌——出让人:挂牌底价(保留价)、起始价,竞买人:最高报价

  □协议——出让人:出让价格、协议出让最低价,使用者:最高出价

  □无论哪种出让方式,都需要对拟出让的土地使用权进行估价,为出让人确定招标底价,拍卖、挂牌的底价、起叫(始)价,协议出让最低价,为投标人、竞买人、土地使用者确定报价、应价或出让价等,提供参与依据。

  二、房地产转让和租赁的需要●

  □没有两宗完全相同的房地产,故每宗房地产的价值通常都不相同

  □一般单位和个人对影响房地产价格的房地产质量、功能、新旧程度、产权状况、占有使用情况、市场行情等难以了解和作出相应的判断

  □房地产转让、租赁:通常需要估价为确定转让价格、租金等提供参考依据

  ■购买房地产——了解拟购买房地产的市场价值,确定合适出价(卖方要价合理与否)

  ■出售房地产——了解拟出售房地产的市场价值,确定合适要价(买方出价合理与否)

  ■出租房地产——确定租金(租赁价格)

  ■收回租赁期限未到期的房地产:确定(应给予承租人的)补偿价格

  ■租赁权转让:评估权利金(租赁权价格)

  三、房地产抵押贷款的需要●

  □房地产是一种良好的用于担保的财产

  □抵押贷款的7种需要

  ①初次抵押估价

  ②再次抵押估价——余额部分可再次抵押,但不得超出其余额部分

  ③增加抵押贷款估价:以同一抵押房地产向现一抵押权人再次抵押

  ④抵押期间估价——对抵押房地产的价值监测

  ⑤转抵押估价——将抵押房地产及其所担保债权转让给买受人

  ⑥续贷抵押估价——抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款

  ⑦处置抵押房地产估价

  □贷款前期——提供房地产抵押价值评估、房地产贷款项目评价、抵押成数(抵押率)测算等服务

  □贷款期间——提供抵押房地产及其价值动态评估

  □贷款处置阶段——提供处置抵押房地产价值评估,提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务

  四、房地产征收征用的需要 ●

  □征收和征用的主要区别

  征收:是强制收买——是所有权的改变,不存在返还问题

  征用:是强制使用——是使用权的改变,被征用的房地产使用后,应返还被征用人

  □为了公共利益的需要,征收集体土地和城市不动产。因抢险、救灾等紧急需要而征用不动产。

  □征地:土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、社会保障费用

  □房屋拆迁:■拆迁补偿    ■保障被征收人的居住条件

  □征用房地产:使用补偿(补偿金额相当于租金)、损失补偿

  ■毁损的:补偿金额=毁损前后的价值之差  ■灭失的:补偿金额=被征用房地产的价值

  □产权调换差价=所调换房屋的房地产市场价值-被拆迁房屋的房地产市场价值

  五、房地产税收的需要 ◎

  □有关房地产的税收种类很多,如房产税、地产税、土地增值税、契税,土地与房屋合征的房地产税,房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收通常是房地产价值、租金或以房地产价值、租金为基础的房地产余值、增值额、价格差额等。

  □中国现行房地产税收:耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、房地产税、土地增值税、契税

  □相关税收:营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。

  六、房地产损害赔偿的需要 ●

  □损害赔偿的类型有:

  ■因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的——城乡规划法

  ■建造建筑物妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等,造成相邻房地产价值损失

  ■施工挖基础不慎使邻近房屋倾斜,造成邻近房地产价值损失

  ■未能履约使他人工程停缓建,对他人造成损失  ■工程质量缺陷造成房地产价值损失

  ■使他人房地产受到污染,造成他人房地产价值损失

  ■对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损失

  ■异议登记不当,造成房地产权利人损害 ■非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失

  ■其他房地产损害赔偿:用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产造成损害

  七、房地产分割的需要 ◎

  □房地产分割采取折价或拍卖、变卖方式

  □土地:在价值平均分配的基础上进行面积不等的分配;按面积平均分割,还需“多退少补”

  □房屋:通常按自然间实物分割,再根据各部分之间的价值差异“多退少补”

  八、房地产保险的需要 ○

  □投保时:评估保险价值,为确定保险金额提供参考依据

  □保险事故发生后:评估所遭受的损失或建筑物重置价格、重建价格,为确定赔偿金额提供参考依据

  九、房地产争议调处和司法鉴定的需要●

  □对拍卖、变卖、抵押、征收、征用、损害赔偿等活动在有关价格、补偿金额或为它们提供参考依据的估价报告或估价结果有异议。→复核或鉴定

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