2017年房地产估价师《理论与方法》讲义第四章

　　考试目的：测查应试人员对各种房地产价格影响因素，包括房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试要求：掌握对房地产价格影响因素的基本认识;熟悉房地产价格影响因素的分类;掌握房地产自身因素;熟悉人口因素;熟悉房地产制度政策因素;掌握金融制度政策因素;掌握税收制度政策因素;熟悉有关规划和计划因素;了解有关特殊政策因素;熟悉经济发展因素;掌握居民收人因素;熟悉物价因素;掌握利率因素;熟悉汇率因素;了解政治安定状况因素;了解社会治安状况因素;熟悉城市化因素;了解房地产投机因素;了解国际因素;熟悉心理因素;了解其他因素。

　　【单项选择题】下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。

　　A.降低房地产开发贷款利率

　　B.增加土地有效供给

　　C.降低契税

　　D.提高购房贷款利率

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是房地产制度政策。A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降;B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;D提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本降低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。解题诀窍，推导。参见教材P137～140。

　　【多项选择题】城市规划对土地使用管制的内容，主要包括( )。

　　A.建筑高度

　　B.建筑结构

　　C.容积率

　　D.土地使用权来源

　　E.土地用途

　　【答案】ACE

　　【解析】本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权性质是管制内容，但是不管制来源。参见教材P128。

　　【判断题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P129。