2017年房地产估价师《理论与方法》讲义第五章

　　考试目的：测查应试人员对房地产估价原则的含义和作用，各项房地产估价原则对房地产估价特别是估价结果的要求，房地产估价为何要遵循这些原则以及在实际估价中如何遵循这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试要求：了解房地产估价原则的含义;熟悉房地产估价原则的作用;掌握独立、客观、公正原则;掌握合法原则;掌握价值时点原则;熟悉替代原则;掌握最高最佳利用原则;熟悉谨慎原则。

　　【单项选择题】某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。

　　A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是价值时点原则。房屋已经焚毁，保险赔偿需要确定的是实际损失额。而这个损失额就需要评估房屋在未焚毁时(过去)的状态下，已经焚毁的部分在目前市场状态下的价值。参见教材P162。

　　【多项选择题】在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。

　　A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

　　B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

　　C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

　　D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

　　E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是谨慎原则。题中选项B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;选项E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。谨慎原则，使得评估价值略低。参见教材P171。

　　【判断题】均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象内部各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。参见教材P167。