2020年房地产估价师考试《制度与政策》章节考点：集体土地征收

第四节　集体土地征收

　　一、征收集体土地的特点

　　1.具有一定的强制性，是国家的特有行为。

　　2.要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿;保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。

　　3.被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地，征用不改变土地所有权，是有条件的使用权的改变，因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，最终完璧归赵。

　　二、征收集体土地应遵守的原则

　　(一)珍惜耕地，合理利用土地的原则

　　“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策。

　　(二)保证国家建设用地的原则

　　因为征收，源于国家的长远规划，不能只考虑眼前。故从全局出发，克服暂时的困难，保证国家建设用地。

　　反对两种做法：一是以节约土地为理由，拒绝国家征收;二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。

　　因此，既要贯彻节约用地原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。

　　(三)妥善安置被征地单位和农民的原则

　　①对征收的土地要合理补偿;

　　②对因征地给农民造成的损失要合理补助;

　　③对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。

　　(四)有偿使用土地的原则

　　有偿使用是土地使用制度改革的核心。

　　一般来说，除了国家核准划拨的以外，凡新增建设用地均实行有偿有限期使用。

　　目前，我国对国有土地没有全部实行有偿使用，即依然是土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度并行。

　　(五)依法征地的原则

　　违反土地利用总体规划、扩大开发区用地规模、未批先征等行为都是当前违法征地的主要表现形式，其中最主要形式就是“以租代征”。

　　三、征收集体土地的政策规定

　　(一)征收土地的范围

　　《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。

　　(二)征收土地批准权限的规定

　　在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应告知征地情况、确认征地调查结果、组织征地听证。

　　(1)当地土地行政主管部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

　　(2)对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

　　(3)对拟征土地的补偿标准、安置途径，被征收土地的集体组织和个人有申请听证的权利。

　　(三)申请征地不得化整为零

　　一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。

　　分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。

　　铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。

　　(四)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

　　征收土地由用地单位支付(费用源头)土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

　　(五)联营使用集体土地政策

　　由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，经有批准权的人民政府批准;可以按照规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。

　　(六)征收土地公告

　　被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。

　　包括征收土地公告和征地补偿安置方案公告。

　　未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人，有权拒绝办理征地相关手续。

　　(七)合理使用征地补偿相关费用

　　耕地占用税用于土地开发和农业发展;菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理;征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。

　　(八)特殊征地按特殊政策办理

　　1.大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定;

　　2.征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理;

　　3.征收土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地;

　　4.迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理;

　　5.用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。

　　四、征收集体土地补偿的范围和标准

　　组织征地的地方政府必须按征地协议书如数支付补偿费，被征地单位也不得额外索取。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

　　根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

　　《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　(一)土地补偿费

　　1.征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。

　　2.归农村集体经济组织所有。

　　(二)安置补助费

　　每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

　　由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

　　(三)地上附着物和青苗补偿费

　　地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。

　　青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。

　　城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

　　地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

　　(四)临时用地补偿

　　征用临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。

　　五、征收集体土地的工作程序

　　(一)建设用地申请

　　在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县国土资源主管部门提出用地申请。

　　建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：

　　(1)建设项目用地预审意见;

　　(2)建设项目批准、核准或者备案文件;

　　(3)建设项目初步设计批准或者审核文件。

　　建设项目拟占用耕地的，还应当提出补充耕地方案;建设项目位于地质灾害易发区的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。

　　(二)受理

　　对应受理的建设项目，市县级国土资源主管部门在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

　　(三)建设用地审查

　　建设用地审查应当实行国土资源主管部门内部会审制度。有关国土资源主管部门收到上报的材料，应当在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级国土资源主管部门审查。

　　(四)建设用地审批

　　农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的方可批准：

　　(1)符合土地利用总体规划;

　　(2)确属必需占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标;

　　(3)占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求

　　(4)单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。

　　征收土地方案符合下列条件的方可批准：

　　(1)被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的;

　　(2)被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的;

　　(3)被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行。

　　供地方案符合下列条件的方可批准：

　　(1)符合国家的土地供应政策;

　　(2)申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求;

　　(3)只占用国有未利用地的，符合规划、界址清楚、面积准确。

　　(五)征地实施

　　经批准的征收土地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

　　建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县国土资源主管部门负责监督落实;在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市国土资源主管部门负责监督落实。

　　征地补偿、安置方案确定后，市、县国土资源主管部门应当依照征地补偿、安置方案向被征收土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途径。

　　(六)签发用地证书

　　(1)有偿使用土地的，应签订土地使用权出让合同;

　　(2)以划拨方式使用土地的，向用地单位签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》;

　　(3)用地单位持土地使用权出让合同或相关材料办理不动产登记手续。

　　(七)征地批准后的实施管理

　　建设用地批准后直至颁发不动产权证之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是：

　　(1)会同有关部门落实安置措施;

　　(2)督促被征地单位按期移交土地;

　　(3)处理征地过程的各种争议;

　　(4)填写征地结案报告。

　　(八)建立征收土地档案

　　建立征收土地档案的基本要求：

　　(1)整理和收集征收土地过程中形成的各种文件;

　　(2)收集存档的文件一律要原件;

　　(3)市、县范围内的土地档案应统一格式。

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