2020年房地产估价师考试《制度与政策》章节考点：建设用地使用权划拨

　　第三节　建设用地使用权划拨

　　一、建设用地使用权划拨的含义

　　(1)划拨包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

　　(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

　　(3)取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。

　　(4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

　　二、建设用地使用权划拨的范围

　　(1)国家机关用地(国家权力机关、行政机关、审判机关、检察机关、军事机关);

　　(2)军事用地;

　　(3)城市基础设施用地(电热水气、道桥涵、绿化、消防等);

　　(4)公益事业用地(文体、卫生、教育、福利事业等);

　　(5)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地(煤炭、石油、天然气、电力等;铁路、公路、港口、机场等;水电、防洪、江河治理)。

　　三、建设用地使用权划拨的管理

　　(1)划拨建设用地的使用

　　①按用途使用。

　　②改变用途须报经市、县级国土资源管理部门批准。用途变更后，再核对《划拨用地目录》，依旧符合要求的，重新核发《决定书》即可;不符合要求了，走有偿流程。

　　(2)划拨土地的转让

　　①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;

　　②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　(3)划拨土地使用权的出租

　　①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

　　②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。

　　③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。

　　(4)划拨土地使用权的抵押

　　划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

　　(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

　　(6)国有企业改制中的划拨土地

　　对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

　　即存在转变模式和保留模式两种情况。

　　1)下列情况应采取土地出让或出租方式处置：

　　①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;

　　②国有企业改组为股份合作制的;

　　③国有企业租赁经营的;

　　④非国有企业兼并国有企业的。

　　【国企改制系列】

　　2)下列情况经批准可保留划拨土地使用权：

　　①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外;

　　②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的;

　　③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;

　　④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

　　②③④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。

　　【继续】、【国企间相互行为】

　　(7)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

　　(8)划拨土地使用权的收回

　　国家无偿收回划拨土地使用权的原因：

　　①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;

　　②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;

　　③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权;

　　④土地使用者自动放弃土地使用权;

　　⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用;

　　⑥不按批准用途使用土地;

　　⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

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