2019年房地产估价师考试《相关知识》章节讲义：第一章第五节

城市居住区规划

　　一、居住区及规划布局

　　居住区及规划布局形式：

　　居住区—居住小区—住宅组团(三级结构)

　　居住区—住宅组团(二级结构)

　　居住小区—住宅组团

　　独立式组团

　　居住区，城市干道和自然分界线围合，居住人口规模(30000～50000人，10000～16000户)

　　居住小区，城市道路和自然分界线围合，居住人口规模(10000～15000人，3000～5000户)(某开发商开发的项目)

　　居住组团，小区道路分割，居住人口规模(1000～3000人，300～1000户)(一期二期三期)

　　二、居住区规划的任务和内容

　　(一)居住区规划的任务

　　创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。

　　(二)居住区规划的内容

　　选择、确定用地的位置和范围;确定规模，人口和用地;拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式;拟定公共服务设施的内容，规模、数量、分布和布置方式;拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式;拟定公共绿地的数量、分布和布置方式;拟定有关的工程规划设计方案;拟定各项技术经济指标和造价估算。

　　三、居住区的用地构成和规模

　　(一)居住区的用地构成

　　(1)住宅用地

　　(2)公共服务设施用地

　　(3)道路用地

　　(4)绿化用地

　　(二)居住区的规模

　　1.设置居住区级商业服务设施的经济性和合理的服务半径：居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，一般为800～1000米。是影响居住区用地规模的重要因素。(商业配套改住宅销售)

　　2.城市道路交通方面的影响：城市干道之间的合理间距一般在600～1000米之间，城市干道间用地的一般在36～100公顷左右。

　　3.居民行政管理体制方面的影响。

　　此外，自然地形条件和城市规模因素也有影响。

　　四、住宅及其用地的规划布置

　　是居住区规划设计的主要内容。

　　(一)住宅的类型及其特点

　　类型：

　　1.供以家庭为居住单位的建筑，一般称为住宅;

　　2.供单身居住的建筑，如学校的学生、工矿企业的单身职工等居住的建筑，一般称为单身宿舍或宿舍。

　　(二)住宅建筑经济和用地经济的关系

　　住宅建筑经济直接影响用地经济，而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。

　　住宅层数(多层住宅，提高层数可以降低造价)

　　进深(进深加大，采暖地区外墙需要加厚的情况下经济效果好)

　　长度(住宅长度也影响造价，但过长需要增加伸缩缝和防火墙，不利于通风和抗震)

　　层高(影响造价，和节约用地)

　　平面系数(K)：使用面积占建筑面积的比重。建筑面积相同时，提高K值，可以增加居住面积。

　　(三)合理选择住宅类型

　　考虑方面：

　　1.满足户室比的要求;

　　2.住宅建筑层数的确定，要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度;

　　3.适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯。

　　五、公共建筑及其用地的规划布置

　　(一)公共建筑的分类(教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理和市政公用)

　　(二)公共建筑定额指标(建筑面积和用地面积)

　　(三)公共建筑的规划布置

　　规划布置的基本要求：

　　①便于居民使用

　　②应设在交通比较方便、人流比较集中的地段

　　③保持居住区内部的安宁

　　④各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置

　　六、居住区道路的规划布置

　　(一)功能要求(市政公用车辆通行，居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行，铺设工程管线，道路走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段;供救护、消防和搬运家具车辆的通行)

　　(二)道路分级(居住区道路，车行道宽度不小于9米，红线宽度20～30米)

　　(三)居住区道路规划布置的基本要求

　　七、居住区绿地的规划布置

　　(一)居住区绿地系统的组成(居民公共使用的绿地，公共建筑和公用设施专用的绿地，宅旁和庭院绿地，街道绿地)

　　(二)居住区绿地的标准(人均绿地面积，居住区用地的绿化覆盖率)

　　(三)居住区绿地的规划布置原则

　　1.根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集中与分散，重点与一般，点、线、面结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市总的绿地系统相协调。

　　2.尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化，以节约用地。

　　3.应注意美化居住环境的要求。

　　4.在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理。

　　八、居住区规划的技术经济分析

　　(一)用地平衡表

　　1.与土地使用现状情况进行比较分析，作为调整用地和制定规划的依据之一;

　　2.进行方案比较;