2019年房地产估价师《相关知识》第二章知识点：环境概述

　　第一节　环境概述

　　一、环境的概念和分类

　　(一)环境的概念：围绕着某一事物(主体)并产生影响的所有外界事物(客体)，即环境是指某个主体周围的情况和条件。

　　环境的主体可以是人也可以是物。

　　(二)环境的分类

　　1.自然环境——未经人的加工改造而天然存在的环境;又分为：大气、水、土壤、地质和生物五大环境;

　　自然环境的适宜性直接影响房地产的需求及价格。

　　2.人工环境——在自然环境的基础上经过人的加工改造所形成的环境，或人为创造的环境;

　　3.社会环境——由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。

　　【2013年真题】从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的(　)。

　　A.自然环境

　　B.人工环境

　　C.经济环境

　　D.社会环境

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是环境的概念和分类。房地产的环境分为自然环境、人工环境和社会环境。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。参见教材P47。

　　二、与环境相关的几个概念

　　(一)景观的概念：描述自然、人文以及它们共同构成的整体景象的总称，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。包括自然景观和人文景观。

　　(二)生态的概念：生物与其生存环境相互间直接或间接的作用;生物与其生存环境之间的关系。

　　(三)生态系统的概念：在一定的时间和空间内，生物与非生物成分之间，通过物质循环、能量流动和信息传递，而相互作用、相互依存所构成的统一体。四个基本组成部分：非生物环境要素、植物、动物、微生物。

　　(四)生态环境的概念：是指生态系统中除了人类种群以外、 相对于生物系统的全部外界条件的总和。

　　三、环境质量和环境污染概述

　　(一)环境质量概述

　　环境质量是指环境优劣的程度，即一个具体的环境中，环境总体或某些要素对人群健康、生存和繁衍以及社会经济发展适宜程度。环境质量的好坏是影响房地产价值的重要因素之一。

　　(二)环境污染概述

　　1.环境污染的概念

　　环境污染是指有害物质或因子进入环境，并在环境中扩散、迁移、转化，使环境系统结构与功能发生变化，对人类及其他生物的生存和发展产生不良影响的现象。

　　2.环境污染的类型

　　(1)按环境要素，环境污染分为大气污染、水污染、土壤污染等。

　　(2)按污染物的性质，环境污染分为物理污染(声光热辐射)、化学污染(无机物、有机物)、生物污染(霉菌、细菌、病毒等)。

　　(3)按照污染物的形态，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。

　　(4)按照污染的空间，环境污染分为室内环境污染和室外环境污染。

　　(5)按污染物分布的范围：全球性污染、区域性污染、局部性污染等。

　　3.环境污染源

　　造成环境污染的发生源或环境污染的来源(场所、设备和装置)。

　　(1)按照污染物发生的类型，可分为工业污染源、交通污染源、农业污染源和生活污染源。

　　(2)按照污染源存在的形式，可分为固定污染源和移动污染源。

　　(3)按照污染物排放的形式，可分为点源、线源和面源。

　　(4)按照污染物排放的空间，可分为高架源和地面源。

　　(5)按照污染物排放的时间，可以分为连续源、间断源和瞬时源。

　　(6)按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。

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