2019房地产估价师制度与政策第七章考点：不动产登记类型和程序

不动产登记类型和程序

　　一、不动产登记的类型

　　(一)按照登记的效力分类

　　1.本登记。本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭 等法律事实进行的登记，具有终局、确定的效力 ，本登记包括：

　　(1)首次登记，指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。

　　由于土地的国家所有权可以不办理登记，土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记。

　　(2)转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。

　　转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权 等其他物权发生转移的情形，不适用于土地所有权。

　　(3)变更登记，是指不动产物权归属的主体不变 ，而只是物权的内容、客体 等发生变化时所为的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化 时，应申请变更登记。

　　(4)注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭 或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如抵押权已实现，应申请抵押权注销等。

　　(5)更正登记和异议登记

　　更正登记 是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。

　　异议登记 是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。

　　《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的 ，可以申请更正登记 。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正 的，利害关系人可以申请异议登记 。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效 。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿 。

　　(6)查封登记

　　查封登记，是指不动产登记机构按照人民法院 的生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为 。

　　被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

　　2.预登记。是指在本登记之前 进行的登记，其不具有终局、确定的效力 ，主要目的在于保护权利人的合法权益。

　　如预告商品房预告登记 。当事人签订买卖房屋协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

　　预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内 未申请登记的，预告登记失效。

　　【2017年真题】许某对其所属的商铺登记为徐某所有表示了异议，不动产登记机构根据利害关系人的申请，最终将该商铺登记为许某所有。这一登记属于(　)。

　　A.转移登记

　　B.变更登记

　　C.异议登记

　　D.更正登记

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。参见教材P156。

　　【2017年真题】预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失败。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P157。

　　【2016年真题】不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P157。

　　【2016年真题】某房地产开发企业1幢商住楼，该项目竣工验收前，该企业可能申请的登记为(　)。

　　A.预告

　　B.抵押

　　C.在建工程抵押

　　D.抵押权预告

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。参见教材P157。

　　【2015年真题】下列不动产登记类型中，不属于本登记的(　)。

　　A.更正登记

　　B.预告登记

　　C.异议登记

　　D.注销登记

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是不动产登记类型—按照登记的效力分类。本登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。参见教材P157。

　　(二)按照登记的物权分类

　　1.不动产所有权登记——指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项 在不动产登记簿上予以记载的行为。