2019房地产估价师制度与政策考点讲义：第三章第三节

国有土地上房屋征收评估

　　一、房屋征收中的评估工作

　　房屋征收中应由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：

　　(1)被征收房屋的价值;

　　(2)用于产权调换房屋的价值;

　　(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　二、房屋征收评估机构选定及委托

　　1.首先由被征收人在规定时间内协商选定;没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过少数服从多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。

　　2.房地产估价机构选定后，房屋征收部门作为委托人要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

　　3.房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

　　三、房屋征收评估原则和要求

　　(一)房屋征收评估原则

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　(二)房屋征收评估基本事项

　　1.评估目的。

　　被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

　　产权调换房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

　　2.评估时点确定。

　　被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。

　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　3.评估对象界定。

　　房屋征收部门应做到以下几点：一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;未经登记的，应当按市、县级政府认定、处理结果评估。

　　4.评估价值内涵。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。

　　价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　【2017年真题】被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。参见教材P63。

　　【2014年真题】国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的(　)等因素的影响。

　　A.租赁

　　B.查封

　　C.抵押

　　D.土地使用权

　　E.供求关系

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的评估价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P63。

　　(三)实地查勘、评估方法和技术协调

　　(1)实地查勘要求：房地产估价机构应当进行实地查勘，房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。

　　【2014年真题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括(　)。

　　A.进行实地查勘

　　B.调查了解法定优先受偿权利情况

　　C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》

　　D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。同时，房地产估价机构需要调查了解法定优先受偿权利情况。参见教材P62。

　　(2)评估方法选用：房屋征收评估应当选用比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选比较法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　(3)评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。