2019房地产估价师制度与政策章节知识点：第二章第三节

建设用地使用权划拨

　　一、建设用地使用权划拨的含义

　　(1)划拨包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

　　(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

　　(3)取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。(县级以上人民政府依法批准)

　　(4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

　　二、建设用地使用权划拨的范围

　　(1)国家机关用地(国家权力机关、行政机关、审判机关、检察机关、军事机关);

　　(2)军事用地;

　　(3)城市基础设施用地;

　　(4)公益事业用地;

　　(5)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。

　　【例题】下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有(　)。

　　A.普通商品住

　　B.城市基础设施用地

　　C.公立学校办公楼

　　D.大型商场

　　E.经济适用住房

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地;军事用地;城市基础设施用地;公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P38。

　　三、建设用地使用权划拨的管理

　　(1)划拨建设用地的使用

　　①按用途使用。

　　②改变用途。

　　须报经市、县国土资源管理部门批准。改变后的用途符合《划拨用地目录》的，由市、县国土资源管理部门向土地使用者重新核发《国有土地划拨决定书》;改变后的用途不再符合《划拨用地目录》的，划拨国有建设用地使用权人可以申请补缴出让金、租金等土地有偿使用费，办理土地使用权出让、租赁等有偿用地手续。

　　(2)划拨土地的转让

　　一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;

　　二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　(3)划拨土地使用权的出租

　　①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

　　②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。

　　③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。

　　(4)划拨土地使用权的抵押

　　划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。

　　因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

　　(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

　　(6)国有企业改制中的划拨土地

　　对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

　　【例题】对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取(　)等方式予以处置。

　　A.国有土地出让

　　B.国有土地转让

　　C.国有土地租赁

　　D.国有土地作价出资(入股)

　　E.保留划拨土地使用权

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。参见教材P40。

　　◆下列情况应采取土地出让或出租方式处置：

　　①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;

　　②国有企业改组为股份合作制的;

　　③国有企业租赁经营的;

　　④非国有企业兼并国有企业的。

　　◆下列情况经批准可保留划拨土地使用权：

　　①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外;

　　②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的;

　　③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;

　　④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

　　②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。

　　【例题】下列情形中，可以不办理出让手续的有(　)。

　　A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心

　　B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼

　　C.私有住宅转让后改为副食品加工车间

　　D.职工已购公有住房首次上市转让

　　E.国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变可保留划拨土地使用。参见教材P40。

　　(7)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

　　(8)划拨土地使用权的收回。

　　◆国家无偿收回划拨土地使用权的原因：

　　①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;

　　②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;

　　③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权;

　　④土地使用者自动放弃土地使用权;

　　⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用;

　　⑥不按批准用途使用土地;

　　⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

　　注意：国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。

　　【例题】国家无偿收回划拨土地使用权的原因有(　)。

　　A.使用者自动放弃土地使用权

　　B.矿场、机场等核准报废土地

　　C.非法转让土地

　　D.不按批准用途使用土地

　　E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国家无偿收回划拨土地使用权的原因主要有：(1)土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;(2)国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;(3)各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权;(4)土地使用者自动放弃土地使用权;(5)未经原批准机关同意，连续2年未使用;(6)不按批准用途使用土地;(7)铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。参见教材P40。

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