2019房地产估价师制度与政策章节知识点：第二章第二节

建设用地使用权出让

　　一、建设用地使用权出让的含义

　　(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

　　(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用期限内拥有占有、使用、收益、处分权;土地使用权可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。

　　(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能申请土地使用权登记，领取权属证书。

　　(4)集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。

　　(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。

　　【例题】按照法律规定，(　)可以出让国有土地使用权。

　　A.国家

　　B.拥有国有土地使用权的事业单位

　　C.拥有国有土地使用权的开发企业

　　D.拥有国有土地使用权的个人

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。参见教材P28。

　　【例题】城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是(　)。

　　A.由国家先行征收

　　B.先转让给国家

　　C.经集体土地所有者同意

　　D.经集体经济组织2/3以上的成员同意

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让的含义。集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。参见教材P29。

　　二、建设用地使用权出让计划、方式和年限

　　(二)建设用地使用权出让方式

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，其他可以采用协议方式。

　　【2011年真题】经营性国有土地使用权可以通过(　)方式取得。

　　A.行政划拨

　　B.招标出让

　　C.拍卖出让

　　D.协议出让

　　E.挂牌出让

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。国有土地使用权出让有四种形式，包括招标、拍卖、挂牌和协议。经营性项目必须通过竞争方式获得土地，即招、拍、挂。参见教材P29。

　　【2014年真题】下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有(　)。

　　A.工业厂房

　　B.公益设施

　　C.娱乐场馆

　　D.城市基础设施

　　E.高档酒店

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖等方式进行出让。参见教材P29。

　　1.招标出让方式

　　(1)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。

　　(2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。

　　(3)评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　(4)确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

　　2.拍卖出让方式

　　出让方用叫价的办法将土地使用权一般拍卖给出价最高者(竞买人)。

　　竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖。

　　主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交。

　　3.挂牌出让方式

　　挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

　　挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

　　(三)建设用地使用权的出让年限(最高年限)

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工业用地50年;

　　(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;

　　(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

　　(5)综合或其他用地50年。

　　【例题】某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为(　)年。

　　A.38　　　　B.40

　　C.58　　　　D.60

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让年限。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。50-2-10=38年。参见教材P33。

　　【例题】下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是(　)。

　　A.私立学校用地50年

　　B.厂房用地50年

　　C.大型超市用地50年

　　D.别墅用地70年

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。参见教材P33。

　　(四)建设用地使用权的收回

　　(1)土地使用权期间届满处理。

　　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　非住宅建设用地使用权期间届满，需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。

　　(2)建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

　　(3)因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。

　　一是土地使用者未如期支付地价款。

　　二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地。

　　(4)司法机关决定收回土地使用权。因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。

　　【2017年真题】根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，(　)。

　　A.无偿收回

　　B.给予补偿收回

　　C.自动续期

　　D.届满前一年申请续期

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。

　　【例题】国家可以收回出让土地使用权的情况包括(　)。

　　A.土地使用权期限届满

　　B.未按照合同约定支付土地使用权出让金

　　C.司法机关决定收回

　　D.房屋灭失

　　E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。国家收回土地使用权的原因包括：(1)土地使用权期间届满处理;(2)建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金;(3)因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权;(4)司法机关决定收回土地使用权。参见教材P34。

　　(五)建设用地使用权终止

　　1.建设用地使用权因土地灭失而终止

　　如：地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。

　　2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止

　　由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。

　　三、建设用地使用权出让合同及其管理

　　建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

　　种类：成片土地使用权出让合同，项目用地(宗地)土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同。

　　【2010年真题】土地使用权出让合同由(　)与土地使用者签订。

　　A.市人民政府

　　B.县人民政府

　　C.省人民政府土地管理部门

　　D.市、县人民政府土地管理部门

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。

　　(一)合同的主要内容

　　1.合同。主要内容包括：当事人的名称和住所;土地界址、面积等;建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;土地用途;土地条件;土地使用期限;出让金等费用及其支付方式;开发投资强度;规划条件;配套;转让、出租、抵押条件;期限届满的处理;不可抗力的处理;违约责任;解决争议的方法。

　　2.合同附件

　　主要内容有：宗地平面界址图;出让宗地竖向界限;市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。

　　(二)合同的履行

　　(1)超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;

　　满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　(2)用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

　　(3)项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额应达到合同约定标准。

　　【例题】《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的(　)以下的土地闲置费。

　　A.10%　　　B.15%

　　C.20%　　　D.25%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。参见教材P36。

　　【例题】开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须(　)。

　　A.经规划管理部门同意

　　B.经房产管理部门同意

　　C.经原土地使用权出让方同意

　　D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议

　　E.调整土地使用权出让金

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。参见教材P36。

　　(三)合同的解除

　　(1)在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

　　(2)土地管理部门延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，并退还已经支付出让价款的其余部分，受让人并可请求土地管理部门赔偿损失。

　　四、严格住房建设用地出让管理

　　(一)规范编制拟供地块出让方案

　　依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案。土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。

　　(二)严格制定土地出让的规划和建设条件

　　严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

　　(三)严格土地竞买人资格审查

　　除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买(投标)保证金外，还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。

　　(四)严格划拨决定书和出让合同管理

　　各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。

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