2019房地产估价师制度与政策章节知识点：第二章第四节

集体土地征收

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为，是强制取得民事主体土地所有权的行为。

　　土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。

　　征收和征用异同：

　　(1)共同之处：都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。

　　(2)不同之处：征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。征用的实质是强制使用，是有条件的使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。

　　【例题】下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有(　)。

　　A.征收或者征用都是为了公共利益需要

　　B.征收或者征用都要依法给予补偿

　　C.征收是国家行为，征用是企业行为

　　D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变

　　E.征收是强制性的，征用是非强制性的

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地的特点。征收和征用都是强制性的，都是国家行为，都是为了公共利益需要。征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变。参见教材P41。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公共利益的范围包括：

　　①国防和外交的需要;

　　②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　一、征收集体土地的特点

　　1.具有一定的强制性，是国家的特有行为。

　　2.要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿;保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。

　　3.被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。

　　【2017年真题】土地征收不会改变土地所有权性质。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。参见教材P41。

　　二、征收集体土地应遵守的原则

　　1.珍惜耕地，合理利用土地的原则

　　2.保证国家建设用地的原则

　　反对两种做法：一是以节约土地为理由，拒绝国家征收;二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。

　　3.妥善安置被征地单位和农民的原则

　　①对征收的土地要合理补偿;

　　②对因征地给农民造成的损失要合理补助;

　　③对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。

　　4.有偿使用土地的原则(划拨除外)

　　是土地使用制度改革的核心内容，土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资、入股等。

　　5.依法征地的原则

　　违反土地利用总体规划、扩大开发区用地规模、未批先征等行为都是当前违法征地的主要表现形式，其中最主要形式就是“以租代征”。

　　【2015年真题】国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。“以租代征”即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。参见教材P42。

　　三、征收集体土地的政策规定

　　(一)征收土地的范围

　　《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。

　　(二)征收土地批准权限的规定

　　1.征地批准前的准备工作

　　在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应告知征地情况、确认征地调查结果、组织征地听证。

　　(1)当地土地行政主管部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

　　(2)对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

　　(3)对拟征土地的补偿标准、安置途径，被征收土地的集体组织和个人有申请听证的权利。

　　2.征收土地批准权限的规定

　　(1)征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府审批;

　　(2)建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续;

　　(3)征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批;

　　(4)其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

　　【2017年真题】某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报(　)批准。

　　A.国务院

　　B.省人民政府

　　C.县人民政府

　　D.国土资源部

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：(1)征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批;(2)建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续;(3)征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批;(4)其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43。

　　【例题】征用(　)，不需国务院批准。

　　A.基本农田10公顷以下的

　　B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的

　　C.基本农田以外的耕地超过70公顷的

　　D.其他土地不超过35公顷的

　　E.其他土地超过70公顷的

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。参见教材P43。

　　【例题】征用农地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是征收土地批准权限的规定。经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。参见教材P43。

　　(三)申请征地不得化整为零

　　一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。

　　分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。

　　铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。

　　(四)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

　　征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

　　(五)联营使用集体土地政策

　　由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，经有批准权的人民政府批准，可以按照规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。

　　联营企业用地，可以不改变土地权属性质。

　　(六)征收土地公告

　　被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告，包括征收土地公告和征地补偿安置方案公告。

　　未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人，有权拒绝办理征地相关手续。

　　(七)合理使用征地补偿相关费用

　　耕地占用税用于土地开发和农业发展;

　　菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理;

　　征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。

　　(八)特殊征地按特殊政策办理

　　(1)大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定;

　　(2)征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理;

　　(3)征收土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地;

　　(4)迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理;

　　(5)用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。

　　四、征收集体土地补偿的范围和标准

　　补偿原则：在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

　　补偿依据和类别：

　　根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

　　《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　【2016年真题】下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有(　)。

　　A.征地管理费

　　B.青苗补偿费

　　C.安置补助费

　　D.地上附着物补偿费

　　E.被征收农民的社会保障费用

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。参见教材P45。

　　(一)土地补偿费

　　(1)征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。

　　(2)征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。

　　(二)安置补助费

　　1.按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。

　　每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

　　2.征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。

　　3.在人均耕地特别少的地区，按前述标准尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。

　　4.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)规定依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。

　　5.土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。

　　征地补偿应做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。

　　对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地使用权入股。

　　【例题】某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是(　)。

　　A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

　　B.该耕地的土地补偿费最少为60万元

　　C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

　　D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是安置补助费。国家建设征收土地，除支付补偿外，还应当支付安置补助费。参见教材P46。

　　(三)地上附着物和青苗补偿费等

　　补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

　　地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。

　　青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。

　　征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。

　　城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

　　(四)临时用地补偿

　　征用临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。

　　(五)合理使用土地补偿费、安置补助费

　　土地补偿费归农村集体经济组织所有。

　　地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

　　由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

　　【例题】关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有(　)。

　　A.土地补偿费归农村集体经济组织所有

　　B.土地补偿费归农民个人所有

　　C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体经济组织所有

　　D.地上附着物和青苗补偿费归附着物和青苗的所有者所有

　　E.安置补助费一定归农村集体经济组织所有

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有。地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。

　　【例题】下列关于征收土地的表述中，正确的是(　)。

　　A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

　　B.安置补助费只能发放给安置单位

　　C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费

　　D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在人均耕地特别少的地区，按法律规定可以增加安置补助费，只要土地补偿和安置补助费之和不超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。参见教材P46。

　　【例题】下列关于征地的表述中，正确的有(　)。

　　A.根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”

　　B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费

　　C.征地安置补助费归农村集体组织所有

　　D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍

　　E.征地时所称的地上附着物包括地下管线

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。

　　五、征收集体土地的工作程序

　　(一)建设用地申请

　　在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县国土资源主管部门提出用地申请。

　　建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：

　　(1)建设项目用地预审意见;

　　(2)建设项目批准、核准或者备案文件;

　　(3)建设项目初步设计批准或者审核文件。

　　建设项目拟占用耕地的，还应当提出补充耕地方案;建设项目位于地质灾害易发区的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。

　　(二)受理

　　对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

　　注意：建设用地项目呈报材料“一书四方案”。

　　在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县国土资源主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级国土资源主管部门审查。

　　注意：“一书三方案”

　　在土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地范围内，为实施村庄和集镇规划占用土地的，由市、县国土资源主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级国土资源主管部门审査。

　　注意：“一书两方案”

　　建设只占用国有农用地的，市、县国土资源主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。

　　建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县国土资源主管部门只需拟订征收土地方案和供地方案。

　　建设只占用国有未利用地，市、县国土资源主管部门只需拟订供地方案。

　　(三)建设用地审查

　　建设用地审查应当实行国土资源主管部门内部会审制度。有关国土资源主管部门收到上报的材料，应当在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审査所需的材料及时送该级国土资源主管部门审查。

　　(四)建设用地审批

　　农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的方可批准：

　　(1)符合土地利用总体规划;

　　(2)确属必需占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标;

　　(3)占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求

　　(4)单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。

　　征收土地方案符合下列条件的方可批准：

　　(1)被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的;

　　(2)被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的;

　　(3)被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行。

　　供地方案符合下列条件的方可批准：

　　(1)符合国家的土地供应政策;

　　(2)申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求;

　　(3)只占用国有未利用地的，符合规划、界址清楚、面积准确。

　　(五)征地实施

　　经批准的征收土地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

　　建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县国土资源主管部门负责监督落实;在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，由省、自治区、直辖市国土资源主管部门负责监督落实。

　　征地补偿、安置方案确定后，市、县国土资源主管部门应当依照征地补偿、安置方案向被征收土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业人口的安置途径。

　　(六)签发用地证书

　　(1)有偿使用土地的，应签订土地使用权出让合同;

　　(2)以划拨方式使用土地的，向用地单位签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》;

　　(3)用地单位持土地使用权出让合同或相关材料办理不动产登记手续。

　　(七)征地批准后的实施管理

　　建设用地批准后直至颁发不动产权证之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是：

　　①会同有关部门落实安置措施;

　　②督促被征地单位按期移交土地;

　　③处理征地过程的各种争议;

　　④填写征地结案报告。

　　(八)建立征收土地档案

　　建立征收土地档案的基本要求：

　　1.整理和收集征收土地过程中形成的各种文件;

　　2.收集存档的文件一律要原件;

　　3.市、县范围内的土地档案应统一格式。

　　【例题】某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应(　)。

　　A.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

　　B.向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续

　　C.向B市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

　　D.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是征收土地批准权限的规定。根据“小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地”，也就是需征收基本农田以外的耕地34公顷，征收基本农田以外的耕地不超过35公顷以及农用地转用手续，由省级政府审批。参见教材P43。

　　【例题】下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有(　)。

　　A.基本农田10hm2

　　B.基本农田20hm2

　　C.其他土地60hm2

　　D.基本农田以外的耕地20hm2

　　E.基本农田以外的耕地40hm2

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收土地批准权限的规定：征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批;其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43。

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