2019房地产估价师制度与政策章节知识点：第二章第一节

建设用地管理概述

　　一、建设用地的概念、分类和特点

　　(一)建设用地的概念——建设用地是指用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地利用的结果，基本上是以非生态附着物的形式。根据土地利用总体规划，土地按照用途分为农用地、建设用地和未利用地。

　　(二)建设用地的分类

　　1.按附着物的性质分类，可分为：

　　(1)建筑物用地。人们在内生产、生活或其他活动的房屋或场所。

　　(2)构筑物用地。人们一般不直接在内进行生产、生活或其他活动的建筑物。

　　建筑物和构筑物又统称建筑。

　　2.按建设用地的利用方式分类，可分为：

　　(1)商服用地。

　　(2)工矿仓储用地。

　　(3)公用设施用地。

　　(4)公共建筑用地。

　　(5)住宅用地。

　　(6)交通设施用地。

　　(7)水利设施用地。

　　(8)其他建设用地。

　　3.按土地所有权的归属分类，可分为：

　　(1)国有建设用地。包括城市市区的土地、铁路、公路、机场、国有企业、港口等用地。

　　(2)集体所有建设用地。包括农民宅基地、乡(镇)村公共设施、公益事业、乡村办企业使用农民集体所有的建设用地。

　　4.按建设用地的用途分类，可分为：

　　(1)非农业建设用地，包括①城镇、工矿、村庄用地;②交通用地;③乡镇企业、农村作坊、机械化养殖场、采矿区、废石场、垃圾堆场等三类。

　　(2)农业建设用地，如作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等建设所需使用的土地。

　　5.按建设用地的规模分类，可分为：

　　(1)大型项目建设用地

　　(2)中型项目建设用地

　　(3)小型项目建设用地

　　6.按建设用地的状况分类

　　(1)新增建设用地，指新近某一时点以后由其他非建设用地转变而来的建设用地。

　　(2)存量建设用地，指新近某一时点以前已有的建设用地。

　　7.按建设用地的使用期限分类，可分为：

　　(1)永久性建设用地，是指建设用地一经使用后就不再恢复原来状态的土地;

　　(2)临时建设用地，是指在实施过程中，需要临时性使用的土地。

　　【2017年真题】按建设用地的用途分类，可分为(　)。

　　A.非农业建设用地

　　B.农业建设用地

　　C.未利用地

　　D.其他建设用地

　　E.临时用地

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。参见教材P21。

　　(三)建设用地的特点

　　1.非生态利用性：无需利用土壤的生产功能，尽量利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，不轻易将农用地转变为建设用地。

　　2.土地利用的集约性：可以产生更高的经济效益。

　　3.区位选择的重要性：如道路的位置决定商业服务中心的布局，但区位也具有相对性。

　　二、建设用地管理的原则

　　(一)规划总体控制的原则：农用地转为建设用地，应符合土地利用总体规划。土地利用总体规划确定的约束性指标和分区管制规定不得突破。

　　(二)有偿使用土地的原则：1990年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地有偿使用制度正式建立。《土地管理法》规定，除一些公共设施、公益事业和基础设施外，国有建设用地供应原则上都应采用有偿使用方式。

　　(三)节约和集约用地的原则

　　1.布局优化的原则：引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。

　　2.市场配置的原则：经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年限内实行缩短出让年限等方式出让土地。在符合规划、不改变用途的前提条件下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

　　市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。在供应住宅用地时，应当将最低容积率限制、单位土地面积的住宅建设套数和住宅建设套型等规划条件写入建设用地使用权出让合同。

　　3.盘活利用的原则：依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。

　　【2017年真题】市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括(　)。

　　A.工业项目投资强度

　　B.工业项目生产规模

　　C.容积率

　　D.临时用地使用比例

　　E.非生产设施占地比例

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是建设用地管理的原则。市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。参见教材P24。

　　(四)建设用地年度计划管理

　　国土资源部会同国家发展改革委，测算全国未来三年新增建设用地计划指标控制总规模，同时结合省、自治区、直辖市和国务院有关部门提出的计划指标建议，编制全国土地利用年度计划草案，报国务院批准，提交全国人民代表大会审议确定后，下达各地执行。

　　全国土地利用年度计划下达到省、自治区、直辖市以及计划单列市、新疆生产建设兵团。新增建设用地计划指标下达前，各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团，可以按照不超过上一年度国家下达新增建设用地计划指标总量的百分之五十预先安排使用。

　　省级以下国土资源主管部门应当将上级下达的土地利用年度计划指标予以分解，经同级人民政府同意后下达。市县的土地利用计划指标应当一次性全部下达。

　　新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中新增建设用地计划的，按规定程序报国务院审定。

　　因地震、洪水、台风、泥石流等重大自然灾害引发的抗灾救灾、灾后恢复重建用地等特殊情况，制定灾后重建规划，经发展改革、国土资源、民政等部门审核，省级以上人民政府批准，可以先行安排新增建设用地指标，列出具体项目，半年内将执行情况报国土资源部。

　　三、建设用地供应政策

　　(一)建设用地供应的含义

　　分为两大类：有偿使用与行政划拨。有偿方式分为三种：土地使用权出让、土地使用权作价出资入股与土地使用权租赁。出让可按形式不同分为拍卖、招标、挂牌和协议出让。

　　(二)供地的基本依据与政策

　　1.国家鼓励类项目：可以供地，积极供地。

　　2.国家限制类项目：限制供地。

　　全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目。

　　大量损毁土地资源或以土壤为生产原料，需要低于国家规定地价出让、出租土地。

　　3.国家禁止类项目：禁止供地

　　危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺所涉及的，国家产业政策规定禁止投资的。

　　四、国有建设用地审查报批管理

　　国土资源主管部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行预审。

　　以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县国土资源主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。

　　以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县国土资源主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。

　　建设项目施工期间，建设单位应当将《建设用地批准书》公示于施工现场。

　　五、建设用地使用权二级市场管理

　　土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。

　　《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》(国土资发〔2011〕63号)

　　“限房价、竞地价”方式出让土地使用权。

　　“限地价、竞房价 ”方式出让土地使用权。

　　“商品住房用地中配建保障性住房”方式出让土地使用权。

　　【2017年真题】国有土地使用权转让、租赁和抵押归属土地二级市场。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。参见教材P28。

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