2017年房地产估价师制度与政策重要知识点（20）

　　第五节 房地产抵押管理

　　【本节主要内容】

　　1. 房地产抵押的概念

　　2. 房地产作为抵押物的条件

　　3. 房地产抵押的一般规定

　　4. 房地产抵押合同

　　5. 房地产抵押估价

　　6. 房地产抵押登记

　　7. 住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记

　　8. 最高额抵押权

　　9. 房地产抵押的效力

　　10. 房地产抵押权的实现

　　1. 房地产抵押的概念

　　概念

　　房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿

　　特点

　　不转移占有

　　抵押人-可以是债务人本人，也可以是第三人

　　抵押权人-和债权人是同一人

　　类型(两大类)

　　预购商品房贷款抵押(按揭抵押)

　　在建工程抵押(开发贷)

　　2. 房地产作为抵押物的条件

　　2.1 城市房地产管理法规定的抵押条件

　　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押的

　　无论土地使用权是出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可作为统一体同时设定抵押

　　以单纯的土地使用权抵押的

　　土地必须以出让方式取得

　　2.2 物权法规定可以抵押和不得抵押的财产

　　可以抵押的财产(与房地产有关的项目)

　　建筑物和其他土地附着物

　　建设用地使用权

　　以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

　　正在建造的建筑物

　　不得抵押的财产(与房地产有关的项目)

　　土地所有权

　　耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外

　　学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施

　　所有权、使用权不明或者有争议的财产

　　依法被查封、扣押、监管的财产

　　其它

　　2.3 城市房地产抵押管理办法规定的不得抵押的房地产

　　权属有争议的房地产

　　用地教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

　　列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物

　　被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

　　依法不得抵押的其他房地产

　　【2008年真题】

　　下列房地产中，不得抵押的有( )。

　　A.集体所有的土地使用权

　　B.村办企业厂房

　　C.列入城市房屋拆迁范围的房屋

　　D.宅基地

　　E.已经设定抵押权的房地产

　　【答案】AD

　　【2006年真题】

　　下列房地产中，不得设定抵押的有( )。

　　A.共有房地声

　　B.未解决权属争议的房屋

　　C.己出租的房屋

　　D.被执法机关查封的房屋

　　E.经济适用住房

　　【答案】BD

　　3. 房地产抵押的一般规定

　　可合并抵押，也可分割抵押，还可以再抵押

　　房随地走，地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押

　　享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和收益的份额为限

　　抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定

　　以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会通过，并报上级主管机关备案

　　中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过

　　以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经医理事会或股东大会通过

　　有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企业的经营期限

　　以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

　　以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

　　预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

　　订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响(抵押不破租赁)

　　企业事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同

　　订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容

　　抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人

　　学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押

　　抵押权设立后抵押房屋的出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权

　　如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

　　如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行承担损失

　　【2007年真题】

　　以预售商品房抵押的.该开发项目必须取得商品房预售许可证。 ( )

　　【答案】√

　　4.房地产抵押合同

　　概念

　　是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议