2017年房地产估价师制度与政策重要知识点（20）_第3页

　　8. 最高额抵押权

　　概念

　　是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保，最高债权额是确定的，但实际发生额不确定，是为担保将来债权的履行双方协议确定的担保的最高数额。

　　最高额抵押权设立前已经存在的债权的处理

　　当事人同意的，可以转入最高额抵押担保的债权范围

　　部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，有约定的除外

　　抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其它抵押权人产生不利影响

　　有下列情况之一，抵押权人的债权确定

　　约定的债权确定期间届满

　　没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权

　　新的债权不可能发生

　　抵押财产被查封、扣押

　　债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销

　　其它

　　【2009年真题】综合分析题

　　最高额抵押权确定的情形有( )。

　　A.最高额抵押权已转让

　　B.新的债权不可能发生

　　C.抵押财产被查封

　　D.约定债权确定期限届满

　　【答案】BCD

　　【2008年真题】

　　甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3 000万元和5 000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是( )亿元。

　　A.0.3

　　B.0.5

　　C.0.8

　　D.1.0

　　【答案】C

　　【2008年真题】

　　最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可转入最高额抵押担保的债权范围( )

　　【答案】对

　　【2007年真题】

　　某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有( )。

　　A.该抵押属一般房地产抵押

　　B.该抵押是最高额抵押

　　C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

　　D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元

　　E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

　　【答案】BD

　　【解析】最高额抵押权也需要登记，但不需要每发生一次都登记。

　　9. 房地产抵押的效力

　　抵押物的权属

　　抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但其所有权受到限制

　　抵押物的转让

　　抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部门归抵押人所有，不足由债务人清偿

　　抵押物价值减少时的处理

　　如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为

　　抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值，或者提供与减少的价值相当的担保，否则抵押权人有权要求债务人提前清偿债务

　　10. 房地产抵押权的实现

　　10.1 抵押权的实现

　　双方有协议的

　　可以按协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖地产的价款优先受偿

　　协议损害其它人利益的，可在一年内行使撤销权

　　双方未达成协议的

　　抵押权人可以请求法院拍卖、变卖房地产

　　【2008年真题】

　　《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有( )。

　　A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿

　　B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼

　　C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产

　　D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人

　　E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产

　　【答案】ACE

　　【解析】D不得约定将抵押物转移给抵押权人。

　　10.2 同一房地产设定两个以上的抵押权时，清偿顺序如下

　　抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

　　顺序相同时，按照债权比例清偿

　　已登记的先于未登记的受偿

　　均未登记的，按照债权比例清偿

　　【2007年真题】

　　某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记.贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按两家银行的债权比例受偿

　　【答案】A

　　【解析】抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。

　　10.3 对抵押物拍卖

　　拍卖保留价由人民法院确定

　　有评估的，参照评估价确定

　　无评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见

　　第一次拍卖时的保留价，不得低于评估价格或市价的80%，再次拍卖时，每次降低的数额不得超过前次保留价的20%

　　抵押物变现后的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

　　【2008年真题】

　　在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在( )万元之间。