2017房地产估价师《基本制度与政策》学习笔记(4)

　　一、物业管理的特征

　　1、社会化：现代化社会大生产的社会专业分工是物业管理社会化的必要条件。

　　2、专业化

　　3、市场化，是核心，是物业管理最主要的特征。(业主消费服务，企业经营服务)

　　二、物业管理的主要环节

　　(一)策划阶段

　　1、早期介入

　　2、制订物业管理方案

　　3、制订临时管理规约及有关制度

　　4、选聘物业服务企业

　　(1)现售的：现售前30天完成

　　(2)预售的：取得《商品房预售许可证》之前完成

　　(3)非出售的：交付前90日完成

　　(二)前期准备

　　(三)启动

　　1、物业的接管验收标志物业管理的全面启动。

　　三、物业管理实施原则

　　1、业主自我约束

　　2、自我管理

　　3、物业服务企业的专业化管理

　　四、物业服务企业

　　1、资质等级分一、二、三级。

　　国务院建设主管部门负责一级;

　　省级建设主管部门负责二级;

　　直辖市房地产主管部门负责二级和三级;

　　市级房地产主管部门负责三级。

　　五、业主大会考点：

　　1、筹集使用维修资金及新建重建设施必须经专有部分占总建筑面积的2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;

　　*两个易错点：(1)专有部分占得比例，判断题通常会省略“专用部分”概念。

　　(2)“且”字，同时具备的两个条件

　　2、其他事项比例为1/2。

　　六、业主委员会

　　1、5-11名单数业主

　　2、业主委员会成立30日内，报房产部门备案。

　　七、物业收费原则：

　　1、合理

　　2、公开

　　3、费用与服务水平相适应

　　八、物业管理服务等级标准

　　1、中国物业管理协会制定《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，物业费用实行市场调节价的高档小区不适用此标准。

　　2、等级共分为三级

　　九、住宅专项维修基金

　　1、市县人民政府建设或房地产主管部门确定、公布及时调整，为造价的5%-8%。

　　2、出售公有住房的，

　　个人：房改房成本价的2%;

　　单位：多层不低于售房款的20%，高层不低于售房款的30%。

　　3、分户账面上已使用超过70%，应及时续交。