各地
资讯
当前位置:中华考试网 >> 房地产估价师 >> 案例与分析 >> 模拟题 >> 2018年房地产估价师案例分析考试精选试题(3)

2018年房地产估价师案例分析考试精选试题(3)_第5页

中华考试网  [ 2018年5月1日 ]  【

  二单项选择题 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C

  6 D 7.D 8.A 9.B 10.D

  三、指错题

  1.价值定义表述不准确,缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

  2.估价依据中《 城市房屋征收管理条例》 错,应为《 国有土地上房屋征收与补偿条例》。

  3.结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定:“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元”。

  4.结果报告只有估价师盖章而无签字,按照规定“不得以印章代替签字”。

  5.结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。〔 第(十二)与(十三)项顺序颠倒〕

  6.市场法测算未列出计算公式。

  7.市场法比较因素中楼层应属于区位状况。

  8.市场法比较因素系数确定未说明比较基准。

  9.市场法交易日期修正系数确定无依据。

  10.市场法可比实例楼层修正,多层和高层不适宜采用统一修正系数。(交易实例B、C为高层,不宜选作可比实例)

  11.未说明求取估价对象最终比准价格的方式.

  12.收益法公式选取未说明理由。(收益法公式选用未分析未来收益变化趋势)

  13.收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金,按照规定应该“不考虑租赁因素的影响”。(应采用客观租金)

  14.收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。

  15.收益法测算中,空置率取“0”不妥,应考虑适当的空置率。

  16. 收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。

  17.收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。

  18.市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。(市场法测算结果不应包含装修价值)

  19 确定估价结果时扣除了抵押贷款余额,按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。

  四、改错题

  1. 错误:综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

  改为:综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。

  2.错误:采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

  改为:采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。

  3.错误:由于估价对象为商业用房,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。_、

  改为:由于估价对象为商业用房,故可采用收益法(或市场法结合长期趋势)估算开发完成后的价值。

  4.错误:用成本法测算建筑物价格时,根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

  改为:用成本法测算建筑物价格时,根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。

  评分方式:1.指出错误,改正正确的,给2.5分。

  2.指出错误,未改正,或者改正不正确的,给1分。

  3.正确的地方指错的,一律扣2.5分。

纠错评论责编:ZHANGYOU
考试题库
热点推荐»