2018年房地产估价师考试经营与管理专项题强化题(2)_第3页

　　答案部分

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AC

　　【答案解析】

　　本题考查的是收入估算与资金筹措。租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，冰妖考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。参见教材P264。

　　2、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。房地产开发项目财务评价的基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。参见教材P267。

　　3、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。基本报表有现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。参见教材P267。

　　4、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是辅助报表。上述辅助报表中，项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表为最主要的辅助报表。参见教材P274。

　　5、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力(是否达到了同类项目的社会平均收益率标准)、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。参见教材P282。

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。参见教材P249。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的依据。可行性研究的依据包括项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。参见教材P251。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。参见教材P255。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P256。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。参见教材P257。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。参见教材P259。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。参见教材P260。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资估算。管理费用可按项目总投资的3%～5%估算。参见教材P262。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。参见教材P267。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是基本报表。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表。参见教材P272。

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。参见教材P283。