2018年房地产估价师考试经营与管理专项题练习题（2）_第4页

　　参考答案

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的运行环境。选项AB属于经济环境的影响因素，选项D属于金融环境的影响因素。参见教材P30。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。参见教材P30。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的运行环境。社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P30。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是影响房地产市场转变的力量。人文环境的变化，社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化。参见教材P31。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的参与者。在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。参见教材P34。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的参与者。在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责：(1)工程建设前的开发成本估算、工程成本预算;(2)工程招标阶段编制工程标底;(3)工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理;(4)工程竣工后的工程结算。参见教材P34。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场结构。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。参见教材P35～36。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P36。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。参见教材P37。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产市场)。参见教材P37。

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。参见教材P38。

　　12、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期=(60+20)÷80=1(年)。参见教材P39。

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。吸纳率=报告期内吸纳量/同期可供租售量=(1680+320)/(1800+450)。参见教材P41。

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义。吸纳周期=可供租售量/吸纳量=(6+15)/12=1.75(年)。参见教材P42。

　　15、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。参见教材P42。

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。参见教材P42。

　　17、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。参见教材P42。

　　18、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。参见教材P43。

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的特性。房地产市场的特性包括市场供给的垄断性、市场需求的广泛性和多样性、市场交易的复杂性、房地产价格与趣味密歇相关、存在广泛的经济外部性、市场信息的不对称性。参见教材P43～44。

　　20、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会收益，而受益者无须花费代价。参见教材P44。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境中，经济环境的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。参见教材P30。

　　2、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：金融业的发展;信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善;生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。参见教材P31。

　　3、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的参与者。当承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。参见教材P34。

　　4、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场结构。从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。参见教材P36。

　　5、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。参见教材P37。

　　6、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场细分。北京市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易形式细分。参见教材P37～38。

　　7、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。参见教材P38～40。

　　8、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。参见教材P39。

　　9、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P41。

　　10、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的特性。开发商品的市场在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。参见教材P43。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。参见教材P30。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。参见教材P32。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的参与者。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议。参见教材P32。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场结构。供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。参见教材P36。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场细分。按房地产用途细分，研究与发展用房属于工业物业市场。参见教材P37。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场细分。房地产增量和存量之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。参见教材P37。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。参见教材P39。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。参见教材P40。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在价格上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。参见教材P42。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产市场的特性。住房价格合理性指数，是指从城市经济基本可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。参见教材P43。