2018年房地产估价师考试经营与管理强化试题（6）_第6页

　　参考答案

　　一、单项选择题

　　1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C

　　11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C

　　21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A

　　31.C 32.B 33.B 34.D 35.D

　　二、多项选择题

　　1. ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE

　　6. ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10. CDE

　　11. ABCD 12.BCE 13. CD 14. BDE 15. BD

　　三、判断题

　　1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√ 6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.×

　　11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×

　　四、计算题

　　1.解：

　　解析：

　　(1) 2010.6应计利息：

　　(2) 2010.9应计利息：

　　(3)注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。

　　(4) 2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。

　　2.解：(1)该企业可竞投的最高地价

　　设该企业可竞投的最高地价为x万元

　　(2)最多可加建的公共租赁住房面积

　　设最多可加建的公共租赁住房面积为y万m2

　　解析：

　　(1)加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。

　　(2)错误解法：49330.3 - 45000=y×6000/(1+16%)4

　　一、单项选择题

　　1.房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　2.由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。

　　3.房地产投资市场的预期收益率为：10% +0.4×(20% -10010)=14%，写字楼市场的预期收益率为：10% +0.9×(14% - 10%)=13. 60/0，或者写字楼市场的预期收益率=10%+0.9×0.4×(20% -10%)=13.6%.

　　4.我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。

　　5.区域结构是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

　　6. 90÷60 =1.5(年)。

　　7.住房可支付性指数(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI< 100.说明居民家庭只能承受更低价格的住房;住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系;房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值;量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。

　　8.投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。

　　9.对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书(选址)审批环节已经在土地一级开发环节完成。

　　10.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。

　　11. -个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。

　　12.对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。

　　13.消费者市场的季节性分为三种情况：一是季节性气候变化引起的季节性消费;二是季节性生产而引起的季节性消费;三是风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。

　　14.房地产市场分析报告通常由以下几部分内容组成：①地区经济分析。②区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最佳用途分析。③市场概况分析。④市场供求分析。⑤项目竞争分析。⑥营销建议。⑦售价和租金预测。⑧吸纳量计划预测。⑨回报率预测。④敏感性分析。

　　15.有土地成本和建造成本及相关费用投入说明是“开发”模式，有租金收入和运营成本说明是“持有出租”模式，有转售收入及转售税费说明在持有一段时间后出售。

　　16.(1+6. 6%/m)m-1=6.77%，可采用试算法得出m=4。

　　19.注意“某物业未来10年租金收入的终值为20万元”不能错误理解为第十年的租金收入。

　　21.当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。

　　22.内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

　　23. (18 -7.8)/(150 - 60) =11. 33%.

　　24.偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息额，可用于还本付息资金=5.5×(1 -10%)x(1-30%) =3.465(万元)，当期应还本付息额=20 x7%/[1-(1+7%) -10]=2. 848(万元)，偿债备付率=3：465/2. 848 =1. 22。

　　25.保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，财务净现值为零说明项目获利能力刚刚满足基准收益率的要求，是临界点而不是保本点。

　　财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回(注：FIRR相当于保本点分析中的报酬率)，最适合答案是A。

　　26.线性盈亏平衡分析中，销售收入等于总成本，盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格。

　　27. 5000 x5+保本售价×4.75×5.5%=保本售价×4.75，可得保本售价=5569. 48元/m2，

　　(6500元/m2—5569. 48元/m2)/6500元/m2=14. 32%

　　28.“识别投资项目可能面临的风险”和“分析风险产生的原因”属于风险辨识阶段工作，“测算风险发生的概率大小”属于风险估计阶段工作，“提出风险应对的建议”属于风险评价阶段工作。

　　29.单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法;单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。

　　30.项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。

　　31.税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。

　　32.增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。

　　33.由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率( LTV)通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。

　　个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的贷款期限更长、贷款价值比率更高、贷款利率更低。

　　34. 15%/30%：50%。可以假设投资者以100%付款，则其收益率就是15%，则预付款比率越低，其预付款的收益率就越高。

　　35.出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

　　二、多项选择题

　　1.按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。

　　2.按增量存量细分，房地产市场可划分为三级市场：一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让、新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。

　　3.房地产过度开发反映市场的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象;房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了;房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落;房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。

　　5.时间序列分析法和相关分析法属于定量分析方法，而购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法属于定性分析方法。

　　7.储蓄投资决定理论认为，利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的，储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，利率就是资本的租赁价格，该理论是一种实际利率理论，认为利率不受货币因素的影响;流动性偏好利率理论则认为利率是由货币的供给和需求决定的，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的，马克思的利率决定理论认为利率的高低取决于平均利润率。

　　8.要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C选项是等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E选项是等差序列现值系数公式，均与题意不符。

　　9.房地产开发投资的经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。其中在教材中没有具体介绍“投资收益率”的概念。

　　11.收入类项目选最低的，成本类项目选最高的。

　　12.按性质划分，决策包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策。

　　13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，借款本金及应付利息不应计入现金流出，因为借款也属于投资。开发建设投资、土地增值税和运营费用属于现金流出。

　　14.房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息。

　　15.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。

　　三、判断题

　　1.从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

　　2.由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。

　　3.在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

　　4.房地产开发项目竣工验收一般分为三个阶段：一是单项工程竣工验收，二是综合验收，三是竣工验收备案。

　　5.市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。

　　6.若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年名义收益率为12%，实际收益率为

　　7.在我国，房地产开发贷款和个人住房抵押贷款均以复利计算计息，储蓄存款和国库券以单利计息。

　　8.动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目;静态评价指标通常在概略评价时采用。

　　9.在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。

　　10.权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。

　　11.传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境中，房地产投资往往是不可逆和可延期的。因此，房地产投资也就有了期权性质，其决策问题可以转换为实物期权定价问题。

　　12.房地产开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发企业通过招、.拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税属于土地费用。

　　13.风险分析中的概率分析法不但考虑风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响，这种分析是一种定量分析。

　　15.过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。