中级银行从业公司信贷讲义：第八章贷款担保_第4页

　　对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系。

　　② 抵押率的确定

　　确定抵押率的依据主要有以下两点内容。

　　一是抵押物的适用性、变现能力。

　　二是抵押物价值的变动趋势。

　　实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值;

　　功能性贬值，即由于技术相对落后造成的贬值;

　　经济性贬值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

　　担保审查和审定人员应准确确定抵押率。抵押率的计算公式为：

　　抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额×100%

　　(3)抵押贷款额度的确认

　　由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值,在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有利息、逾期有罚息等原因、银行一般向借款人提供的贷款额会低于抵押物的评估值，贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。其计算公式为：

　　抵押贷款额=抵押物评估值×抵押贷款率

　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分时，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　(4)抵押合同的签订

　　贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同，抵押合同应当包括以下内容：

　　①被担保的主债权种类、数额;

　　②债务人履行债务的期限;

　　③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;

　　④抵押担保的范围;

　　⑤当事人认为需要约定的其他事项。

　　3、抵押的效力

　　(1)抵押担保的范围

　　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等四部分。

　　(2)抵押物的转让

　　在抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的,应当通知银行并告知受让人转让物已经抵押的情况;

　　抵押人未通知银行或者未告知受让人的，转让行为无效。若转让抵押物的价款明显低于其价值的，银行可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向银行提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。同时，抵押权不得与其担保的债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

　　(3)抵押物的保全

　　在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为。若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保。若抵押人对抵押物价值减少无过错的，银行只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。其抵押物未减少的部分，仍作为债权的担保。

　　(4 )抵押权的实现

　　抵押担保虽然具有现实性和凭物性，但抵押权是与其担保的债权同时存在的。抵押贷款到期，若借款人能足额按时归还本息，则抵押自动消失。若借款人不能按时归还贷款本息，或银行同意展期后仍不能履行，抵押权才真正得以实现。总之，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失。

　　(三)贷款抵押风险

　　银行抵押贷款首先要做好以下几方面的风险分析：

　　1、贷款抵押风险分析

　　(1)抵押物虚假或严重不实

　　(2)未办理有关登记手续

　　(3)将共有财产抵押而未经共有人同意

　　(4)以第三方的财产作抵押而未经财产所有人同意

　　(5)资产评估不真实，导致抵押物不足值

　　(6)未抵押有效证件或抵押的证件不齐

　　(7)因主合同无效，导致抵押关系无效

　　(8)抵押物价值贬损或难以变现

　　2、贷款抵押的风险防范

　　(1)对抵押物进行严格审查

　　(2)对抵押物的价值进行准确评估

　　(3)做好抵押物登记工作，确保抵押关系的效力。

　　(4)抵押合同期限应覆盖贷款合同期限

　　贷款质押(二)

　　四、贷款质押

　　(一)贷款质押的概念

　　质押是贷款担保方式之一，它是债权人所享有的通过占有由债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。设立质权的人，称为出质人;享有质权的人，称为质权人;债务人或者第三人移交给债权人的动产或权利为质物。以质物作担保所发放的贷款为质押贷款。质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。

　　(二)质押与抵押的区别

　　质押与抵押虽都是物的担保的重要形式，本质上都属于物权担保，但两者从性质上有着如下几方面的区别：

　　1、质权的标的物与抵押权的标的物的范围不同

　　2、标的物的占有权是否发生转移不同

　　3、对标的物的保管义务不同

　　4、受偿顺序不同(因一物只能设一个质押权，因而不存在受偿顺序问题;但一物可设数个抵押权，当数个抵押权同时并存时，有受偿的先后顺序之分。)

　　5、能否重复设置担保不同

　　6、对标的物孳息的收取权不同

　　在抵押期间，不论抵押物所生的是天然孳息还是法定孳息，均由抵押人收取，抵押权人无权收取。只有在债务履行期间届满，债务人不履行债务致使抵押物被法院依法扣押的情况下，自扣押之日起，抵押权人才有权收取孳息。在质押期间，质权人依法有权收取质物所生的天然孳息和法定孳息。