物业管理师《物业管理实务》复习资料：商业经营性物业的特点

　　商业经营性物业的特点

　　(一)规划布局特殊

　　商业经营性物业的选址和规模应满足不同层次的需要，依据城市人口的数量、密集程度、顾客的多少，分散与集中兼备。在大城市定居和经常性的流动人口越多、越密集，居民消费水平越高，所需要的商业、服务业设施也就越多、越齐全，档次上的要求也就越高。因此，高档商品店、高级餐馆等要选在人口密集、流动量大的繁华地段，有的可以集中在一起建成商业街、食品街或购物中心等;日用小百货店、一般副食品商店或修理服务的设施，则可以分散在各居民区，以便就近服务。在大城市和旅游热点，还要有各种星级的高级宾馆和饭店，也要注意建设一些满足一般出差、旅游者需要的设备简单、花费较低的中低档旅馆和餐厅。同时，还要照顾到各地区、各民族生活习惯上的要求。总之，分散或集中要使每个企业都能拥有足够的销售范围和足够的消费者，满足商业、服务企业对经济利益的要求。但某些城市在商业经营性物业的开发和建设中，尚存在缺乏统一规划、设计水平低、标准过高、规模过大、效益不佳的问题。

　　(二)功能合理化要求高

　　随着流通现代化、商业现代化水平的不断提高，商业物业与人民群众生产生活关系日益密切，人们对商业物业建设合理化的要求也越来越高，即商业经营性物业的布局、规模、功能、档次等诸多方面，都要求更加合理，更加适应经济发展的要求。所谓规划设计的合理，就是合经济规律之理，合经济发展之理，合提高效益之理。商业经营性物业的建设要根据周围及辐射地区人口、交通、购买力、消费结构、人口素质、文化背景等与商业发展有关的环境特点和商业场所状况，因地制宜地规划设计方案，规模宜大则大，宜小则小;功能宜多则多，宜少则少;档次宜高则高，宜低则低。这样，从实际情况出发，按照不同商业的服务门槛分级设置，形成一个商业建筑体系。

　　(三)建筑结构新颖独特

　　由于生活水平的不断提高，人们的购物习惯也在发生质的变化，希望在舒适、高雅、方便、布置富丽堂皇的气氛中无拘无束地购物，追求购物的享受和乐趣。为此，公共商业经营性物业在设计方面务求新颖、奇特、别致，突出商业物业的个性化及地区特色，给顾客留下深刻的印象，进出口处要有鲜明的标志，有些商业物业还配置有喷泉、瀑布、阳光走廊等。在铺位组合上大中小、高中低档应有尽有，均采用优质上等的装饰材料和设备，颜色搭配应协调，布局比例恰到好处，令人赏心悦目，流连忘返。

　　(四)设施设备齐全，经营商品众多，客流量大

　　空间大、设备多、商铺众多、人车流量大、人员复杂、商品繁多是商业经营性物业的显著特征。现在我国一些大中城市建设的购物型大厦，不仅水、电、卫生设备一应俱全，而且还设有高层电梯(亦称升降式电梯)、自动扶梯(亦称滚动式电梯)、货梯及大型中央空调等现代化设备，大厦更以典雅别致的造型、高标准的建筑质量和优质上等的装饰材料和设备相互衬托，再加上琳琅满目的高档商品，吸引来成千上万的顾客，从而获得年营业额数亿元或几十亿元。但是，也有一些商业物业只顾扩大营业面积，而经营场所里没有洗手间，电梯只上不下、走走停停，给消费者造成诸多不便，导致顾客日见稀少，营业额欠佳。

　　此外，大型停车场也是购物大厦必不可少的配套项目，地上停车位或地下停车库的设计必须令司机视野开阔，容易发现空位，停车方向和内部通道的设计也需做到有限空间的合理利用。根据公安部颁布的《停车场规划竣诂规则(试行)》(1989年1月1日起施行)，我国一般商业经营性物业停车位建设的建议指标是每100平方米营业面积设置0.30个停车位。