C、某时期城镇区域性土地平均单价

　　D、某时点城镇区域性土地平均单价

　　二、多项选择题

　　1、最完整的建(构)筑物所有权形式是完全所有权，包括(　)。

　　A、私人所有权

　　B、公共所有权

　　C、全部所有权

　　D、局部所有权

　　E、个别所有权

　　2、在评估之前，需要了解评估对象，对建(构) 筑物权益状态了解的内容包括(　)。

　　A、土地权利性质

　　B、建筑物的类型

　　C、土地使用权的年限

　　D、建筑物的权属

　　E、临路状态

　　3、下列选项中，评估人员进行现场调查时通常采用的调查手段包括(　)。

　　A、目测

　　B、询问

　　C、借阅建设单位档案资料

　　D、借阅使用单位档案资料

　　E、利用专业仪器进行基础结构检查

　　4、房地产评估收益法公式：房地产价格=净收益÷资本化率，其成立的前提条件有(　)。

　　A、净收益每年不变

　　B、资本化率固定

　　C、收益年限为法定最高年限

　　D、收益年限为无限期

　　E、资本化率不断增加

　　5、国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括(　)。

　　A、拆迁费

　　B、安置补助费

　　C、土地补偿费

　　D、青苗补偿费

　　E、上附着物补偿费

　　6、某房地产开发企业拟在2013年8月15日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有(　)。

　　A、销售期为2015年2月15日至2016年2月15日

　　B、建设期为2013年8月15日至2015年8月15日

　　C、开发经营期为2013年8月15日至2015年8月15日

　　D、利用剩余法测算土地总价，价值时点为2016年2月15日

　　E、利用剩余法测算土地总价，价值时点为2013年8月15日

　　7、建(构)筑物的社会经济特征是(　)。

　　A、价值量大

　　B、用途多样性

　　C、数量有限性

　　D、保值增值性

　　E、权益受限性

　　8、运用基准地价修正法评估房地产价值时，在对基准地价修正的过程中，需要利用的主要修正系数包括(　)。

　　A、容积率修正系数

　　B、宽度修正系数

　　C、深度修正系数

　　D、年期修正系数

　　E、期日修正系数

　　9、在运用市场法评估建(构)筑物价值时，对可比实例的选取要求包括(　)。

　　A、可比实例是估价对象的类似建(构)筑物

　　B、可比实例与估价对象的付款方式必须一致

　　C、可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格

　　D、可比实例成交日期与估价时点相近

　　E、可比实例成交日期与估价时点必须相同

　　10、运用收益法评估建(构)筑物价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有(　)。

　　A、净收益由总收益扣减总费用求得

　　B、总收益通常以客观收益为基础计算

　　C、非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用

　　D、总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等

　　E、有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金

　　三、综合题

　　1、6年前，甲单位提供一块面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙企业出资300万元，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。建设期为2年。建成后的办公楼建筑面积中，1000m2归甲单位所有，2000m2由乙企业使用20年，使用期满后无偿归甲单位所有。现在，乙企业有意将其使用部分的办公楼在使用期满后的剩余期限买下来，甲单位也乐意出卖。但双方对价格把握不准并有争议。

　　据调查得知，现时与该办公楼相似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价师分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，采用报酬资本化法，报酬率为10%。已知：钢筋混凝土结构办公楼的使用年限为60年，价值时点以后的剩余使用年限为60-4=56(年)，建筑物使用年限晚于土地使用期限结束，收益期根据建设用地使用权剩余期限确定。价值时点以后的建设用地使用权剩余期限为50-6=44(年)。

　　<1> 、求取未来44年的净收益的现值之和

　　<2> 、求取未来16年的净收益的现值之和

　　<3> 、求取未来16年后的28年建设用地使用权和房屋所有权在现在的价值

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 容积率，是指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 涉及广泛性又称相互影响性，某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本属于负外部性。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 选项A由于专业性强，变现困难;选项B由于价值量大，且未明确分割情况，变现困难;选项C由于开发程度低，变现困难。