要求：

　　(1)列出建筑物重置成本的计算公式;并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。

　　(2)计算委估厂房的重置成本。

　　(3)计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率(采用加权平均法计算，年限法权重取 0.4，打分法权重取 0.6)。

　　(4)计算委估厂房的评估值。

　　【答案】

　　(1)①建(构)筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值;

　　②建(构)筑物评估值=单位面积重置成本× 建筑面积×成新率=重置成本×成新率;估价对象的建安工程综合造价，一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定。

　　(2)土建工程造价=3883(万元);

　　安装工程造价=675(万元);

　　建安工程造价=3883+675=4558(万元);

　　前期费用=4558×2%=91.16(万元);

　　期间费用=(91.16+4558)×5%=232.46(万元);

　　利润=(91.60+4558+232.46)×3.5%=170.87(万元);

　　重置成本=91.60+4558+232.46+170.87=5052.93(万元)。

　　(3)年限法成新率=1-5/50=0.9=90%;

　　打分法成新率=(94×80%+70×10%+90×10%)/100=91.20%;

　　综合成新率=90%×0.4+91.20%×0.6=90.72%

　　(4)评估值=重置成本×成新率=5048.21×90.72%=4579.74(万元)

　　3. 因市场需求波动较大，某生产企业最近三年出现间歇性亏损，其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距，企业认为该生产线存在减值可能，委托某资产评估结构对该生产线进行评估，为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为 2016 年 12月 31 日。

　　该生产线评估基准日的账面价值为 4852 万元，资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格，也没有发现类似生产线的最近交易价格，无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额，资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析，确定未来 5 年即 2017、2018、2019、2020、2021 年的净现金流量分别为 346.00 万元、349.46 万元、352.95 万元、356.48万元、360.05 万元，资产评估专业人员了解到，从 2017 年到 2021 年企业每年追加资金进行设备改造，从 2022 年起，净现金流量增长速度将维持在 1%，在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，生产线按评估基准日状况继续使用，不考虑改良等因素，测算未来五年收益现值与第 5 年末生产线变现价值的闲置之和得出该生产线的使用价值为 4284 万元，假设折现率为 10%。

　　要求：

　　(1)计算该企业生产线的公允价值;

　　(2)分析确定该生产线的可收回金额;

　　(3)分析判断该生产线是否减值?如果存在减值，计算减值额。

　　【答案】

　　(1)公允价值评估过程与结果列示

　　①计算未来 5 年企业净现金流量的折现值之和

　　346.00×(P/F，10%，1)+349.46×(P/F，10%，2)+352.95×(P/F，10%，3)+356.48×(P/F，10%，4)+360.05×(P/F，10%，5)=346.00×0.9091+349.46×0.8264+352.95×0.7513+356.48×0.6830+360.05×0.6209=1335.54(万元)

　　②计算从 2022 年开始的永续性现金流量现值。

　　360.05×(1+1%)÷(10%-1%)×0.6209=2508.78(万元)

　　③该企业生产线的公允价值1335.54+2508.78=3844.32(万元)

　　(2)通过比较，该企业生产线的公允价值小于其使用价值，根据孰高原则，该生产线的可收回金额应以其使用价值为准，即 4284 万元。

　　(3)因为该生产线的可收回金额为 4284，账面价值为 4852，账面价值大于可收回金额，所以该生产线存在减值，减值额为该生产线的账面价值与其可收回金额的差额。即 4852-4284=568(万元)