土地估价师《土地管理基础与法规》第九章考点解析：农用地转用与征地管理

　　第九章 农用地转用与征地管理

　　考点1：农用地转用概念

　　1、 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。农用地可分为：耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　2、 农用地转用是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为，又称为农用地转为建设用地。

　　3、 农用地转用是《土地管理法》重要的内容，也是在市场经济条件下，许多国家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普通采用的手段。在世界各国和地区，名称不尽相同，但含义基本相似。有的称为“土地开发许可”，有的称为“建筑许可”，还有的称为“非都市土地使用管制”，但目的都是根据土地利用总体规划或城市规划，控制建设项目占用农用地，尤其是占用耕地的行为。

　　考点2-1：农用地转用的依据

　　1、 土地利用总体规划。农用地能否转为建设用地，首先应当看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途。如果符合土地利用总体规划确定的用途，即在建设用地区范围内，可以转为建设用地。否则将不得转为建设用地。但是，国务院批准的大型能源、交通、水利等基础建设用地需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准的文件修改规划;省级人民政府批准的能源中、交通、水利等基础设施建设项目与省级人民政府批准的土地利用总体规划不符的，或虽未纳入规划，但已经通过建设项目用地预审的，按照建设项目用地预审意见的具体要求及时调整。

　　2、 土地利用年度计划。土地利用年度计划是国家实行建设用地宏观控制的有效措施。土地利用计划中，包括了农用地转为建设用地的计划。其目的是控制建设项目大量占用农用地，造成耕地大量减少和农业生态环境的破坏。

　　3、 建设用地供应政策：这是控制建设用地方向的主要手段，通过制定建设用地的供应政策，不但有利于控制建设用地总量，防止大量占用农用地，同时，还可能优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。建设用地政策由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定。

　　考点2-2：农用地转用的条件

　　1、 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内农用地转为建设用地的，必须符合以下条件：

　　(1) 城市、村庄和集镇建设规划;

　　(2) 土地利用年度计划确定的控制指标(包括上级下达的计划指标和土地整理折抵指标);

　　(3) 保质足额补充所占耕地;

　　(4) 符合国家的土地供应政策。

　　2、 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外单独选址的建设项目，确需必需占用农用地的，应当符合下列条件之一：

　　(1) 土地利用总体规划已经明确预留的项目用地;

　　(2) 经国务院和省人民政府批准的能源、水利等基础设施建设项目用地;

　　(3) 供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地。

　　考点3：农用地转用的批准权限

　　1、 根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。但考虑我国的实际情况，将乡村企业、农村公共设施、公益事业、农民宅基地等占用农用地的，授权地(市)级人民政府审批。

　　2、 国务院批准的项目用地：

　　(1) 国务院批准的建设项目占用农用地的。包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。

　　(2) 省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。

　　(3) 城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市用地。而市辖县的县城则由省级人民政府批准，市内农村集体建设用地由地(市)办理农用地转用手续。但对于一些市设的开发区、卫星城将按城市市区同样对待，需报国务院批准。

　　(4) 涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。

　　3、 省级人民政府批准的项目用地：

　　(1) 除了报国务院审批之外的其他城市的市区占用农用地的。

　　(2) 县和县级市所在的城镇及其他城镇建设占用农用地的。

　　(3) 地、市以下政府批准可行性研究或建设项目需要占用农用地的。

　　4、 省级人民政府批准或省级人民政府可以授权设区的市、自治州的批准项目用地：

　　(1) 乡镇土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内的农民宅基地、乡村企业、乡村公共设施、公益设施建设占用的农用地。

　　(2) 农村道路、水利及其他设施建设可以使用农村所有农用地的。

　　5、 农用地转用的申请：在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设留用地范围内，市、县为实施城市规划、村庄和集镇建设规划，涉及农用地转用的，由市、县人民政府根据土地利用年度计划和土地整理折抵建设用地指标，集中统一逐级向批准土地利用总体规划的人民政府分批准提出申请。一次报批农用地转用涉及2个或2个以上乡镇的，市、县人民政府土地行政主管部门要以乡(镇)为单位分别填写《农用地转用呈报表》，并拟定《农用地转用方案》和《耕地补充方案》。

　　6、 使用土地整理折抵指标的建设项目用地，属于土地整理项目本身使用耕地的，如整理区农户动迁安置、企业厂房迁建等需异地建设的项目，不需办理农用地转用手续。

　　7、 农用地转用方案的编制：

　　(1) 农用地转用方案编制的主体：农用地转用方案的编制由市、县人民政府土地行政主管部门负责编制。

　　(2) 农用地转用方案的内容：是后者，是否已补办出让手续等，土地农用地转用方案应当说明：拟占用农用地的种类、位置、面积、质量、补充的期限、资金落实情况等，以表格的形式填写。同时另附以下材料：上级下达的土地利用年度计划或土地整理折抵建设用地指标的使用台账(复印件)。乡(镇)土地利用总体规划图，比例尺为1：10000。建设项目可行性研究时，县级人民政府负责土地利用规划工作的部门提出具体的预审意见，即《农用地转用审查意见表》。