2021年房地产经纪人《专业基础》精选试题（四）

　　一、单选题

　　1.某居民购买一套总价为100万元的商品住宅，首付30%，余额以6%利率、20年按月等额偿还贷款本息，则该居民的月还款额为()元。

　　A.5015

　　B.3544

　　C.5115

　　D.3025

　　2.地表水体保护和控制的地域界线指的是()。

　　A.城市绿线

　　B.城市蓝线

　　C.城市紫线

　　D.城市黄线

　　3.《房地产广告发布规定》属于我国现行法律体系中的()。

　　A.法律

　　B.行政法规

　　C.单行条例

　　D.部门规章

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　　4.消费者享有对商品和服务以及保护消费者权益工作进行监督的权利体现了消费者的()。

　　A.公平交易权

　　B.得到尊重权

　　C.监督批评权

　　D.依法结社权

　　5.民事主体在民事活动中表里不一，弄虚作假，这种行为违反了民事活动的()原则。

　　A. 平等

　　B. 自愿

　　C. 公序良俗

　　D. 诚信

　　6.物权的分类不包括()。

　　A.不动产物权和动产物权

　　B.自物权和他物权

　　C.共有物权和私有物权

　　D.无期限物权和有期限物权

　　7.材料在饱和水作用下不破坏，强度也不显著降低的性质是()。

　　A.耐水性

　　B.抗渗性

　　C.抗冻性

　　D.吸水性

　　8.存量房住宅中，房龄超过10年的住宅一般称为()。

　　A.次新房

　　B.旧房

　　C.一般旧房

　　D.老旧住宅

　　9.在与客户沟通时切忌把过多生僻难懂的专业术语硬塞给客户，让其感到压力，这属于对经纪人的()要求。

　　A.关系客户需求

　　B.掌握必要交谈技巧

　　C.培养个人说服能力

　　D.增加个人幽默感

　　10.房地产经纪人员的心理素质结构不包括()。

　　A.认知过程

　　B.知识储备

　　C.外在形象

　　D.自我调控

　　三、综合分析题

　　某新建居住小区规划占地面积36250平方米，代征地面积3000平方米，共建有六幢住宅楼，其中有四幢板式住宅楼，地上13层，地下1层，建筑基底面积为1200平方米;有二幢塔式住宅楼，地上20层，地下1层，建筑基底面积为1100平方米。六幢住宅楼各层建筑面积均相等。另有一幢公建，用于物业办公等用途，总建筑面积为3000平方米。甲房地产经纪公司代理销售该小区住宅，王某看中该小区一套位于9层的板式住宅。该套住宅的建筑面积为100平方米，尚需1年才能交付使用。相似商品住宅现房的市场为20000元/平方米，预计1年后可得租赁净收益为5万元/套。估计年折现率为5%，风险补偿为现房价格的5%

　　1.该居住小区的容积率为()。

　　A.3.29

　　B.3.5

　　C.3.21

　　D.3.02

　　2.该居住小区的塔式住宅与板式住宅相比，具有如下特点()。

　　A.主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2

　　B.各住户靠长廊连在一起

　　C.更安全

　　D.使用率明显要小

　　3.王某欲了解该板式住宅楼的出入口、楼梯、房间、门窗及阳台的布置及相互关系，应查看()。

　　A.建筑立面图

　　B.建筑平面图

　　C.建筑总平面图

　　D.建筑平剖面图

　　4.王某欲购买的该套住宅，目前的市场价格为()元/平方米。

　　A.20000

　　B.19500

　　C.19524

　　D.18524

　　5.销售人员在接待王某的过程中，感觉王某思维周密，态度高傲，经常挑剔该小区在环境、户型设计等方面的小毛病，且斤斤计较。在这种情况下，销售人员应()。

　　A.向王某强调该房屋的优点及已给予的优惠

　　B.态度更强硬，在气势上压倒王某

　　C.让王某感到目前的购买方案已是最佳选择

　　D.投其所好，向其推荐更满意的房屋

　　一、单选题

　　1.【答案】A

　　【解析】将现值转换为等额年金的公式=Pi(1+i)n/[(1+i)n-l]，该居民的月还款额为：1000000X(1-30%)X(6%/12)X(1+6%/12)20X12/[(1+6%/12)20X12-1]=5015元。

　　2.【答案】B

　　【解析】城市蓝线指的是城市规划确定的江、河、湖、海、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

　　3.【答案】D

　　【解析】国务院部门规章简称部门规章，如《房地产经纪管理办法》《商品房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《房地产广告发布规定》等。

　　4.【答案】C

　　【解析】监督批评权:消费者享有对商品和服务以及保护消费者权益工作进行监督的权利。

　　5.【答案】D

　　【解析】诚信原则要求从事民事活动过程中应诚实，表里如一，不弄虚作假，如实告知信息。

　　6.【答案】C

　　【解析】物权的分类:①不动产物权和动产物权;②主物物权和从物物权;③自物权和他物权;④所有权和限制物权;⑤无限期物权和有限期物权。

　　7.【答案】A

　　【解析】耐水性是指材料在饱和水作用下不破坏，强度也不显著降低的性质。

　　8.【答案】B

　　【解析】存量房住宅中，通常房龄一般在5年以内的称为次新房;房龄超过10年的称为旧房;房龄超过30年的称为老旧住宅。

　　9.【答案】B

　　【解析】经纪人在与客户沟通的过程中，如果讲解过于专业，会让其感到有压力且难以理解，常见的方式是:掌握必要的交谈技巧，微笑面对、目光接触、真诚关心，从否定的答案中掌握突破口。

　　10.【答案】C

　　【解析】房地产经纪人员的心理素质结构包括:认知过程、思维方式、知识储备、人际关系、自我调控。

　　三、综合分析题

　　1.【答案】A

　　【解析】容积率=总建筑面积/建筑用地面积。总建筑面积为地上所有建筑面积之和，建筑用地面积不含代征地面积。地上总建筑面积=4 X 1200 X 13+2 X 1100 X 20+3000=109400平方米，建筑用地面积=规划占地面积-代征地面积=36250-3000=33250平方米。故容积率=109400/33250=329

　　2.【答案】AD

　　【解析】板式住宅简称板楼，是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户，或采用长廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是指以共有楼梯或电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。

　　3.【答案】B

　　【解析】从建筑平面图上可以看出以下内容:①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系;②建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚;③走廊、楼梯的位置及尺寸;④门、窗的位置及尺寸;⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸;⑥室内地面的高度。

　　4.【答案】D

　　【解析】期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。20000-50000/100/(1+5%)20000X5%=18524

　　5.【答案】AC

　　【解析】眼光挑剔型购房人通常思维周密，喜欢挑小毛病，斤斤计较，态度高傲。对于这类购房人，不宜在气势上被其压倒，否则他会得寸进尺，而宜向他强调房屋的优点及已给的优惠，让其感到现行购买政策已是最佳选择，促使其较快做出购买决定。

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