2021年房地产经纪人《交易制度政策》精选题（六）

　　张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。

　　1.刘某购买房屋的过程中，应当申请办理( )登记。

　　A.房屋转移

　　B.房屋更正

　　C.房屋抵押

　　D.地役权

　　答案：AC

　　解析：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。

　　2.针对刘某受让张某房屋这一行为，当事人应缴纳的税种为( )。

　　A.房产税

　　B.契税

　　C.城镇土地使用税

　　D.营业税

　　答案：B

　　解析：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　3.刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为( )。

　　A.应签订书面抵押合同

　　B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记

　　C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权

　　D.抵押权自抵押合同签订之日起成立

　　答案：AD

　　解析：刘某和甲、乙银行应办理房屋抵押权登记。同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。

　　4.下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中，正确的为( )。

　　A.在未征得甲、乙银行同意的情况下，李某不能将已抵押的房屋出租

　　B.在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力

　　C.在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿

　　D.甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失

　　答案：B

　　解析：抵押人未经抵押权人同意将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　5.债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权( )。

　　A.占用该抵押房屋 B.扣押该抵押房屋

　　C.与刘某协议变卖该抵押房屋 D.请求人民法院拍卖该抵押房屋

　　答案：CD

　　解析：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

　　2005年6月27 日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独 委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/㎡的价格预购了该项目中的一套98㎡房屋。甲公司于2007年5月30 日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

　　1.甲公司申请改变土地利用条件必须经过( )的同意。

　　A.出让方

　　B.房地产管理部门

　　C.建设行政管理部门

　　D.规划行政管理部门

　　答案：AD

　　解析：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

　　2.甲公司在施工招标过程中，应向( )个以上的施工单位发出邀请书。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　答案：B

　　解析：招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

　　3.该住宅工程的竣工验收工作由( )负责组织实施。

　　A.甲公司

　　B.乙公司

　　C.建设行政主管部门

　　D.规划行政主管部门

　　答案：B

　　解析：工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。

　　4.按相关规定，乙公司因销售给李某房屋所收取的代理费用不得超过( )元。

　　A.2744

　　B.13720

　　C.16464

　　D.16500

　　答案：C

　　解析：5600元/㎡的×98㎡×3%=16464元。

　　5.李某取得的《国有土地使用证》上记载的土地使用权终止时间为( )。

　　A.2075年6月26日

　　B.2075年7月26日

　　C.2075年8月29日

　　D.2077年5月29日

　　答案：A

　　解析：该住宅用地出让年限为出让最高年限70年，从2005年6月27日开始计算，加计70年，即：2075年6月26日。