2022年房地产经纪人考试《交易制度政策》章节试题（十二）

1[.多选题]房地产所有权的基本权能有()。

A.占有

B.使用

C.处分

D.收益

E.他项权利

[答案]ABCD

[解析]占有、使用、收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。二级权能具有相对的独立性，它们在一定的条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。

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2[.多选题]房地产租赁权是指以支付租金的方式，从房屋所有权人或土地权利人那里取得的()权利。

A.占有

B.收益

C.处分

D.完全

E.使用

[答案]AE

[解析]房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。租赁权又称使用收益权，即承租人依据租赁合同，在租赁房地产交付后对租赁房地产享有的以使用收益为目的所必要的占有的权利。

3[.多选题]国有建设用地使用权出让的方式有()。

A.招标

B.拍卖

C.划拨

D.挂牌

E.协议

[答案]ABDE

[解析]土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

4[.多选题]下列关于房屋征收的说法中，正确的是()。

A.征收范围确定之后，改建房屋导致的房屋增值应当加以补偿

B.房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于15日

C.房屋征收的核 心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权

D.房屋征收只能是只能为了公共利益的需要

E.房屋征收的主体是国家，通常是由房地产开发商执行

[答案]CD

[解析]A项，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。B项，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。E项，房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。

5[.多选题]房屋征收的限制条件有()。

A.征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的

B.征收必须依照法定的权限和程序进行

C.征收时必须充分保障被征收人的合法权益

D.政府以征收的执行人身份出现

E.以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿

[答案]ABDE

[解析]征收作为一种强制性行为，有严格法定的限制条件：①只能为了公共利益的需要;②必须严格依照法定的权限和程序;③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。

6[.多选题]当债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律的规定将该房地产进行()处理并优先受偿。

A.自留使用

B.折价出卖

C.拍卖

D.出租

E.变卖

[答案]BCE

[解析]抵押权是指债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

7[.多选题]市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当()。

A.足额到位

B.统一发放

C.专款专用

D.专户存储

E.标准一致

[答案]ACD

[解析]市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

8[.不定项选择题]Z县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设工期为10个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了D监理单位。依据国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为()年。

A.30

B.40

C.50

D.70

[答案]B

[解析]国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。题中，该地块进行商业开发，土地使用权出让的最高年限是40年。

9[.不定项选择题]A县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设工期为11个月。房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为()年。

A.30

B.40

C.50

D.70

[答案]B

[解析]国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。

10[.不定项选择题]W房地产公司于2015年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2016年5月1日才开始动工建设。同时W房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为()年。

A.55

B.60

C.65

D.70

[答案]D

[解析]国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。