2022年房地产经纪人《交易制度政策》测试题（六）

　　1[.多选题]出卖人订立商品房买卖合同时，()，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　A.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人

　　B.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人

　　C.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明

　　D.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实

　　E.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

　　[答案]CDE

　　[解析]出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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　　2[.多选题]房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有()。

　　A.商品房销售委托书

　　B.商品房选址意见书

　　C.商品房销售许可证

　　D.预售房屋所有权证书

　　E.销售场所的房屋租赁合同

　　[答案]AC

　　[解析]B项，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。选址意见书是在项目建设期间的证书。DE两项，房屋租赁合同和房屋所有权证书是房屋销售成功后，与购房人签订的合同，或交易中心颁发的证书。

　　3[.多选题]申请办理《商品房预售许可证》应提交的证件和资料有()。

　　A.商品房预售方案

　　B.商品房预售许可申请表

　　C.关于工程施工进度说明

　　D.房地产开发企业的资质等级证书

　　E.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上的证明

　　[答案]ABCD

　　[解析]《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表;②开发企业的《营业执照》和资质等级证书;③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明;⑤工程施工合同及关于施工进度的说明;⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图;⑦其他有关资料。

　　4[.多选题]下列关于商品房预售的表述中，错误的有()。

　　A.未竣工的预售商品房不得再行转让

　　B.为尊重客户，销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房

　　C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度

　　D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价

　　E.房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，登记机关可以为其办理房屋权属登记手续

　　[答案]BE

　　[解析]实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

　　5[.多选题]下列关于商品房预售的表述中，错误的有()。

　　A.未竣工的预售商品房不得再行转让

　　B.为尊重客户，销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房

　　C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度

　　D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价

　　E.房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，登记机关可以为其办理房屋权属登记手续

　　[答案]BE

　　[解析]实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

　　6[.多选题]关于商品房销售管理的说法，错误的有()。

　　A.未竣工已预售的商品房不得再行转让

　　B.销售商品房时无须核对买受人是否用实名购房

　　C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度

　　D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息

　　E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房

　　[答案]BDE

　　[解析]B项，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源;发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。E项，房地产开发企业在销售商品房中，不得返本销售或者变相返本销售商品房。

　　7[.多选题]2010年，住房和城乡建设部印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)，对加强商品房预售监管作出了明确规定：()。

　　A.严格商品住房预售许可管理

　　B.强化商品住房预售方案管理

　　C.严格商品住房定金管理

　　D.完善预售资金监管机制

　　E.严格预售商品住房退房管理

　　[答案]ABDE

　　[解析]2010年，住房和城乡建设部印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)，对加强商品房预售监管作出了明确规定：①严格商品住房预售许可管理;②强化商品住房预售方案管理;③完善预售资金监管机制;④严格预售商品住房退房管理。

　　8[.多选题]商品房预售应符合的条件有()。

　　A.已交付全部国有建设用地使用权出让金，取得土地使用权证书

　　B.持有建设工程规划许可证

　　C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期

　　D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

　　E.已通过竣工验收

　　[答案]ABCD

　　[解析]《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。@##

　　9[.多选题]下列房地产开发经营行为，属于违法行为的有()。

　　A.甲公司未经房地产开发主管部门批准销售现房

　　B.乙公司在销售商品房时未发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　C.丙公司以内部认购方式收取有购买意向者每套住房3万元的诚意金

　　D.丁公司因故出租房地产开发企业资质证书

　　E.应业主要求，丁公司将正在办理验收手续的楼盘交付给购房者

　　[答案]BDE

　　[解析]B项，房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。D项，房地产开发企业资质证书不得出借或出租。E项，《商品房销售管理办法》规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。@##

　　10[.多选题]下列关于房屋租赁合同的表述中，正确的有()。

　　A.房屋租赁合同为诺成合同

　　B.房屋租赁合同为双务合同

　　C.房屋租赁合同应当采取书面形式

　　D.房屋租赁合同为单务合同

　　E.房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案

　　[答案]ABCE

　　[解析]房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，并不以房屋的交付为合同的成立要件，故为诺成合同而非实践合同。出租人通过移交房屋使用权而获取租金，承租人则通过缴纳租金获取房屋使用权，双方当事人互负权利义务，为双务有偿合同。房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。《城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。