2021年房地产经纪人考试《交易制度政策》冲刺练习题（八）

　　1[.多选题]债务人不履行到期债务时，抵押权人可以按()方式处理抵押房地产。

　　A.与抵押人协议折价抵债

　　B.与抵押人协议变卖

　　C.自行拍卖

　　D.将抵押物直接过户给自己

　　E.请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

　　[答案]ABE

　　[解析]《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

扫描下方二维码，进入“每日一练”免费在线测试

 

　　2[.多选题]房地产所有权的基本权能有()。

　　A.占有

　　B.使用

　　C.处分

　　D.收益

　　E.他项权利

　　[答案]ABCD

　　[解析]占有、使用、收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。二级权能具有相对的独立性，它们在一定的条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。

　　3[.多选题]房地产租赁权是指以支付租金的方式，从房屋所有权人或土地权利人那里取得的()权利。

　　A.占有

　　B.收益

　　C.处分

　　D.完全

　　E.使用

　　[答案]AE

　　[解析]房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。租赁权又称使用收益权，即承租人依据租赁合同，在租赁房地产交付后对租赁房地产享有的以使用收益为目的所必要的占有的权利。

　　4[.多选题]当债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律的规定将该房地产进行()处理并优先受偿。

　　A.自留使用

　　B.折价出卖

　　C.拍卖

　　D.出租

　　E.变卖

　　[答案]BCE

　　[解析]抵押权是指债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

　　5[.多选题]根据土地利用总体规划，土地用途包括()。

　　A.农用地

　　B.城市用地

　　C.建设用地

　　D.公益用地

　　E.未利用土地

　　[答案]ACE

　　[解析]根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核 心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。

　　6[.多选题]根据土地利用总体规划，土地用途包括()。

　　A.农用地

　　B.城市用地

　　C.建设用地

　　D.公益用地

　　E.未利用土地

　　[答案]ACE

　　[解析]根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核 心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。

　　7[.多选题]根据《物权法》《土地管理法》等法律法规，土地管理基本制度包括()。

　　A.土地登记制度

　　B.国有土地有偿有期限使用制度

　　C.土地所有制度

　　D.土地使用制度

　　E.土地用途管制制度

　　[答案]ABE

　　[解析]根据《物权法》《城市房地产管理法》《土地管理法》等法律法规，土地管理的基本制度包括土地登记制度、国有土地有偿有期限使用制度、土地用途管制制度和耕地保护制度等。

　　8[.多选题]我国土地管理基本制度包括()。

　　A.土地登记制度

　　B.集体土地有限期使用制度

　　C.国有土地有偿有限期使用制度

　　D.土地用途管制制度

　　E.耕地保护制度

　　[答案]ACDE

　　[解析]土地管理基本制度包括：①土地登记制度。土地登记是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。②国有土地有偿有限期使用制度。③土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。④耕地保护制度。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

　　9[.多选题]下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有()。

　　A.我国实行土地的社会主义公有制

　　B.国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使

　　C.城市市区的土地属于国家所有

　　D.农村宅基地属于集体所有

　　E.森林、山岭、草原都属于国家所有

　　[答案]BE

　　[解析]B项，土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。E项，国有土地的范围如下：①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　　10[.多选题]取得国有建设用地使用权的途径有()。(2011年真题)

　　A.出让

　　B.划拨

　　C.转让

　　D.土地或房产租赁

　　E.开垦荒地

　　[答案]ABD

　　[解析]建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

　　11[.多选题]下列建设用地中，法定出让最高年限为50年的有()。(2011年真题)

　　A.纺织厂

　　B.普通商品住宅

　　C.私立学校

　　D.旅游度假村

　　E.高尔夫球场

　　[答案]AC

　　[解析]国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。国有土地建设用地使用权出让最高年限为50年的有工业用地;教育、科技、文化卫生、体育用地;综合或其他用地。

　　12[.多选题]下列关于划拨土地使用权的表述中，错误的有()。(2008年真题)

　　A.划拨土地使用权均是无偿取得的

　　B.划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制

　　C.国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物应适当给予补偿

　　D.划拨土地使用权未经许可不得转让

　　E.划拨土地使用权出租无须批准

　　[答案]AE

　　[解析]A项，划拨国有建设用地使用权包括土地使用者缴纳征收(拆迁)安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。BDE三项，除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。C项，国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。

　　13[.多选题]下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有()。(2009年真题)

　　A.商品住宅小区用地

　　B.加油站用地

　　C.县人民公园用地

　　D.军事设施用地

　　E.造纸厂用地

　　[答案]CD

　　[解析]《城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。

　　14[.多选题]按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有()。(2009年真题)

　　A.商业用地

　　B.旅游用地

　　C.娱乐用地

　　D.商品住宅用地

　　E.廉租住房用地

　　[答案]ABCD

　　[解析]目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　15[.多选题]在土地使用期限内，取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有()。(2011年真题)

　　A.所有权

　　B.使用权

　　C.占有权

　　D.收益权

　　E.处分权

　　[答案]BCD

　　[解析]建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。