2021年房地产经纪人考试《交易制度政策》专项练习题（十）

　　1[.不定项选择题](一)2013年10月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙建筑公司(以下简称乙公司)承建其开发的小区。2014年4月，甲公司领取了商品房预售许可证，开始预售房屋。5月，甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月，甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案，郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。2015年1月该小区交付使用，甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月郑某将自己所购房屋出租给刘某，租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌，宣传自己公司的产品。4月郑某将出租房屋抵押给银行，贷款50万元，贷款期为1年，并办理了抵押登记手续。关于甲公司变更规划、设计的表述，正确的为()。

　　A.甲公司应当在规划设计变更之日起10日内，书面通知郑某

　　B.郑某在收到甲公司变更规划、设计通知之日起15日内未作出书面答复的视为接受规划、设计变更

　　C.郑某若退房应在甲公司的变更规划、设计书面通知到达之日起15日内作出书面答复

　　D.甲公司在规定的时限内通知了郑某，郑某有权要求甲公司承担违约责任

　　[答案]ABC

　　[解析]房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　2[.不定项选择题](二)甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独 家代理销售该项目。在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有()。

　　A.将部分住宅项目转让

　　B.对商业营业用房实行返本销售

　　C.对商业营业用房向买受人按合同标的额的25%收取定金

　　D.以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款

　　[答案]BCD

　　[解析]B项，商品房销售中禁止的行为中，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房;C项，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用;D项，以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款是不正确的。

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　　3[.不定项选择题](一)刘先生购买一套旧有住房，建筑面积100m2，每平方米售价1500元。按规定，在交付首付款后，某商业银行与购房人签订合同，该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求刘先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保，并签订书面房屋抵押合同。刘先生向置业担保公司申请住房置业担保应具备的条件是()。

　　A.具有完全民事行为能力

　　B.基本具备偿还贷款能力

　　C.已订立合法有效的住房销售合同

　　D.已足额交纳购房首付款

　　[答案]ABCD

　　[解析]借款人向担保公司申请住房置业担保应具备下列条件：①具有完全民事行为能力;②有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件;③收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力;④已订立合法有效的住房买卖合同;⑤已足额交纳购房首付款;⑥符合贷款人和担保公司规定的其他条件。

　　4[.不定项选择题](一)刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。下列关于刘某房屋租赁的表述中，正确的为()。

　　A.刘某出租商铺的租金，由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定

　　B.经刘某同意，吴某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益

　　C.在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要改变房屋用途

　　D.在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构

　　[答案]AB

　　[解析]《城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”未经出租人同意，承租人不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，也不得改变房屋用途。

　　5[.不定项选择题](一)刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。下列关于刘某抵押房屋的表述中，错误的为()。

　　A.刘某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产

　　B.刘某应当将房屋抵押情况告之吴某

　　C.经估价机构评估，刘某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押

　　D.刘某到期不能偿还债务、拍卖、变卖商铺时，吴某有优先购买权

　　[答案]A

　　[解析]《物权法》规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　6[.不定项选择题](一)刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。如果拍卖、变卖刘某商铺，刘某应当缴纳()。

　　A.契税

　　B.营业税

　　C.房产税

　　D.印花税

　　[答案]BD

　　[解析]A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。B项，营业税是对在人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。C项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。D项，印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元。

　　7[.不定项选择题](二)甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独 家代理销售该项目。乙房地产中介机构销售商品房时，应当向买受人出示()。

　　A.商品房预售方案

　　B.土地使用权出让合同

　　C.商品房预售许可证

　　D.商品房销售委托书

　　[答案]CD

　　[解析]商品房预售的条件包括必须取得《商品房预售许可证》。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　8[.不定项选择题](二)甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独 家代理销售该项目。乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有()。

　　A.提供代办权证服务

　　B.保证有升值或投资回报

　　C.提供贷款服务

　　D.为入住者办理户口、升学等事项

　　[答案]BD

　　[解析]房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容;不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　9[.不定项选择题](二)甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独 家代理销售该项目。甲公司办理商品房预售许可证须提交的资料包括()

　　A.土地使用权证书及建设工程规划许可证

　　B.商品房预售方案

　　C.投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明

　　D.商品房销售委托书

　　[答案]ABC

　　[解析]《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料有：①商品房预售许可申请表;②开发企业的《营业执照》和资质等级证书;③土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证;④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明;⑤工程施工合同及关于施工进度的说明;⑥商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图;⑦其他有关资料。

　　10[.不定项选择题](二)甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独 家代理销售该项目。乙房地产中介机构与甲公司在协商签订房地产委托代理合同时，对代理费收取有下列设想，其中正确的有()。

　　A.向甲公司收取代理费

　　B.向甲公司、买受人各收取一半代理费

　　C.免收甲公司代理费，向买受人收取手续费

　　D.甲公司确定销售基价，超出销售基价部分归乙房地产中介机构

　　[答案]A

　　[解析]房地产中介机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。房地产中介机构只能向委托人收取代理费用。本案例中，乙房地产中介机构与甲公司签订房地产委托代理合同，因此只能向甲公司收取代理费用。