2021年房地产经纪人《交易制度政策》模拟试题（四）

　　1[.多选题]下列关于商品房预售的表述中，错误的有()。

　　A.未竣工的预售商品房不得再行转让

　　B.为尊重客户，销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房

　　C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度

　　D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价

　　E.房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，登记机关可以为其办理房屋权属登记手续

　　[答案]BE

　　[解析]实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

　　2[.多选题]关于商品房销售管理的说法，错误的有()。

　　A.未竣工已预售的商品房不得再行转让

　　B.销售商品房时无须核对买受人是否用实名购房

　　C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度

　　D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息

　　E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房

　　[答案]BDE

　　[解析]B项，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源;发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。E项，房地产开发企业在销售商品房中，不得返本销售或者变相返本销售商品房。

　　3[.多选题]2010年，住房和城乡建设部印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)，对加强商品房预售监管作出了明确规定：()。

　　A.严格商品住房预售许可管理

　　B.强化商品住房预售方案管理

　　C.严格商品住房定金管理

　　D.完善预售资金监管机制

　　E.严格预售商品住房退房管理

　　[答案]ABDE

　　[解析]2010年，住房和城乡建设部印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)，对加强商品房预售监管作出了明确规定：①严格商品住房预售许可管理;②强化商品住房预售方案管理;③完善预售资金监管机制;④严格预售商品住房退房管理。

　　4[.多选题]商品房预售应符合的条件有()。

　　A.已交付全部国有建设用地使用权出让金，取得土地使用权证书

　　B.持有建设工程规划许可证

　　C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期

　　D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

　　E.已通过竣工验收

　　[答案]ABCD

　　[解析]《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

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　　5[.多选题]下列房地产开发经营行为，属于违法行为的有()。

　　A.甲公司未经房地产开发主管部门批准销售现房

　　B.乙公司在销售商品房时未发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　C.丙公司以内部认购方式收取有购买意向者每套住房3万元的诚意金

　　D.丁公司因故出租房地产开发企业资质证书

　　E.应业主要求，丁公司将正在办理验收手续的楼盘交付给购房者

　　[答案]BDE

　　[解析]B项，房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。D项，房地产开发企业资质证书不得出借或出租。E项，《商品房销售管理办法》规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。@##

　　6[.不定项选择题](一)程某与某房地产开发公司于2014年5月4日签订了《某市商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，面积为100m2。2014年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于2014年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为96m2。2015年11月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情况。《商品房预售合同》应在()内向政府管理部门登记备案。

　　A.15日

　　B.30日

　　C.20日

　　D.90日

　　[答案]B

　　[解析]

　　7[.不定项选择题](三)某一房地产开发公司甲拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了丙厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工乙的房屋产权单位为丙厂，职工乙为公有住房承租户，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，职工乙因为补偿标准问题与开发公司甲产生矛盾。若丙厂与职工乙继续保持租赁关系，请回答下列问题开发公司甲领取以下有关法律凭证：①土地使用权证;②建设用地规划许可证;③施工许可证;④建设工程规划许可证，先后顺序正确的是()。

　　A.④—②—①—③

　　B.③—④—②—①

　　C.②—①—④—③

　　D.①—②—④—③

　　[答案]C

　　[解析]建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。即以划拨方式取得国有建设用地使用权的领取法律凭证的顺序为：建设用地规划许可证→建设工程规划许可证→土地使用权证→施工许可证。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。即以出让方式取得国有建设用地使用权的领取法律凭证的顺序为：建设用地规划许可证→土地使用权证→建设工程规划许可证→施工许可证。本案例中，房地产开发公司欲得到土地建大型酒店属于商业用地，应通过出让方式取得土地使用权。

　　8[.不定项选择题](三)A房地产开发公司(以下简称A)在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司(以下简称B)代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。C收到A规划设计变更书面通知之日起()日内未作出书面同意的视为接受。

　　A.5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　[答案]C

　　[解析]经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

　　9[.不定项选择题](一)甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2006年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房，蒋某2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2007年2月装修入住，2009年9月27日发现屋面严重漏水。蒋某购买该房屋实际向甲企业支付购房款()万元。

　　A.69、12

　　B.69、36

　　C.69、60

　　D.72、00

　　[答案]B

　　[解析]按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则作出相同规定：①面积误差比绝 值在3%以内(含3%)，据实结算房价款。②面积误差比绝 值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人;产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝 值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝 值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。本案例中，蒋某购房的面积误差比=(116-120)÷120×100%≈-3.33%，绝 值超出3%，则王某实际应付购房款=120×[1-3%-(3.33%-3%)×2]×6000≈69.36(万元)。

　　10[.不定项选择题](一)程某与某房地产开发公司于2014年5月4日签订了《某市商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，面积为100m2。2014年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于2014年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为96m2。2015年11月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情况。开发公司应返还程某()元。

　　A.9600

　　B.7200

　　C.12000

　　D.19200

　　[答案]C

　　[解析]开发公司应返还程某面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息，双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。具体为：[3%+(4%-3%)×2]×2400×100=12000(元)。