2022年房地产经纪人《职业导论》强化练习题（十五）

1[.多选题]新建商品房销售代理业务基本流程中，项目结算最后由房地产经纪机构的()和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。

A.工会代表

B.项目负责人

C.业务部门负责人

D.最高管理者

E.财务部门负责人

[答案]BCDE

[解析]新建商品房销售代理业务流程中，项目结算首先就是由项目直接操作部门与开发商进行总结算，经纪机构的法务部门予以配合。其次就是对内结算，业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告。最后由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。

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2[.多选题]房地产经纪人员在协助购房者制定合理的个人住房贷款方案时，一般要考虑的因素有()。

A.购房者的实际经济承受能力

B.利率变动导致月还款额在家庭总收入中的比例变动情况

C.公积金贷款手续办理的难度

D.贷款期限

E.通货膨胀率

[答案]ABDE

[解析]房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。

3[.多选题]目前我国房地产卖方代理包括()。

A.境外公司在我国境内承租房屋的代理

B.境外个人在我国境内承租房屋的代理

C.新建商品房销售代理

D.房屋出租代理

E.存量房出售代理

[答案]CDE

[解析]房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有：①新建商品房销售代理业务;②存量房出售代理业务;③房屋出租代理业务等。

4[.多选题]关于新建商品房经纪业务特点的表述，正确的是()。

A.客户比较分散

B.业务运作成本较低

C.业务运作成本较高

D.房源批量化

E.客户相对强势

[答案]CDE

[解析]新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。这类业务的特点是：①客户相对强势;②房源批量化;③业务运作成本较高。

5[.多选题]二手房居间业务洽谈环节的主要内容有()。

A.了解委托人的意图与要求

B.查验委托人的房地产权证等相关证明文件

C.接受委托人的委托，签订房地产居间合同

D.引领委托人现场查验房地产的使用状况

E.协商居间方式和佣金标准

[答案]ABE

[解析]二手房居间业务中，与客户进行业务洽谈的环节包括：①倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力;②要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项;③要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向

6[.多选题]下列属于卖方代理业务的有()。

A.某房地产开发公司委托房地产经纪公司销售商品房

B.某人委托房地产经纪公司出租其所有的一套楼房

C.房地产经纪公司为某计算机公司寻找办公场所

D.房地产经纪公司为某人将其市中心的两居室置换为郊区的三居室

E.某跨国公司委托房地产经纪公司为其外籍雇员办理在华公寓承租手续

[答案]AB

[解析]房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。

7[.多选题]在新建商品房销售代理业务的销售准备环节，应当准备的销售资料包括()等。

A.商品房买卖合同

B.佣金估算表

C.价目表

D.销控表

E.楼书

[答案]ACDE

[解析]新建商品房销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如商品房预售许可证)、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售委托书、销控表等应在销售现场予以明示。

8[.多选题]目前房地产买卖的主要类型有()。

A.商品房销售

B.房地产赠与

C.二手房买卖

D.商品房内部认购

E.商品房预售

[答案]ACE

[解析]根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式，目前房地产买卖经纪业务主要涉及新建商品房期房买卖、新建商品房现房买卖和存量房买卖。

9[.多选题]房地产经纪人员从事房地产价格咨询时，常用的估价方法有()。

A.市场法

B.长期趋势法

C.成本法

D.收益法

E.特征价格法

[答案]ACD

[解析]房地产经纪人员从事房地产价格咨询，除了要充分发挥自身优势外，还要结合房地产价格咨询服务的特点掌握房地产价格评估的基本原则和市场比较法、收益法、成本法等估价基本方法，熟悉房地产价格咨询的程序。由于房地产的正常市场价值是由其最高最 佳使用用途决定的，因此，房地产经纪人员还应熟悉房地产最高最 佳使用分析的方法。

10[.多选题]在存量房经纪业务中，“协助交易达成”环节的主要工作包括()。

A.现场看房

B.收集价格信息

C.协调交易价格

D.促成交易

E.协助或代理客户签订交易合同

[答案]CDE

[解析]协助交易达成主要有三种方式：①协调交易价格。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。②促成交易。在与客户的接触过程中，要密切留意成交的信号。当出现这类信号时，应及时给予确认和巩固。在成交信息得以明确后，要尽可能快 速促成交易。③协助或代理客户签订交易合同。签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助(在采用居间方式的经纪业务中)或代理(在采用代理方式的经纪业务中)委托方与交易对象签订合同。