房地产估价师理论与方法看完必过4_第3页

　　七、房地产保险的需要

　　房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

　　八、房地产转让和租赁的需要

　　房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人(国家)、(土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　史记：土地租赁也包括所有权人是集体的，作为出租人将其土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　由于房地产价值较大，且各方当事人对房地产及其市场行情通常不很了解，这就需要房地产估价为其确定转让价格或租金等提供参考依据，以免在房地产转让和租赁中遭受损失。

　　在房地产买卖中对估价有多种需要，包括为卖方确定要价提供参考依据，为买方确定出价提供参考依据，为买卖双方协商成交价提供参考依据;需要评估的价值或价格也有多种，包括拟买卖的房地产的市场价值、买方可承受的最高价、卖方可接受的最低价。

　　再如房地产互换，由于所互换的房地产的价值相当、彼此不用找补的情形很少，所以互换双方通常需要通过估价了解所互换的房地产的市场价值，然后根据价差在货币上多退少补。在用房地产作价出资设立企业的情况下，一方提供土地，另一方提供资金，合资合作开发房地产，然后分配开发后的房地产或开发利润的情况下，双方需要了解所提供的土地的市场价值。这些都需要房地产估价提供相关参考依据。

　　在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金(或称租赁价格)，而且租赁期间的租金调整，续租时重新确定租金水平，以及承租人将租赁权转让时可以获得多少权利金(即租赁权价格)，(史记：租赁权价格评估就是承租人权益价格评估，详见理论教材106页)当出租人需要收回租赁期限未到期的房地产时应当给予承租人多少补偿等，也需要房地产估价提供相关参考依据。

　　【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括( )。

　　A.拟买卖的房地产市场价值

　　B.买方愿意支付的最低价

　　C.买方可承受的最高价

　　D.卖方可接受的最低价

　　E.卖方愿意接受的最高价

　　答案：ACD

　　解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价;E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。

　　九、国有建设用地使用权出让的需要(2009年考点)

　　国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费(简称出让金等费用)的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)确定各种出让底价(一般是出让人可接受的最低价)提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价(一般是欲取得土地者可承受的最高价)提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。

　　十、企业有关经济行为的需要

　　企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策等提供参考依据。

　　(1)企业改制是指国有企业或者集体企业、事业单位整体或者部分改为有限责任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(2)企业资产重组是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或者不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。

　　(3)企业上市是指股份有限公司按照法律法规的规定及证券监督管理机构要求的程序在证券交易所公开发行股票并挂牌交易，为企业发展融通资金的行为。

　　(4)企业产权转让是指企业产权持有者将所持有的企业产权有偿转移给他人(自然人、法人或者其他组织)的行为。在企业产权转让中，转让方需要估价为其确定企业产权转让价格提供参考依据，受让方需要估价为其确定出价或报价提供参考依据。

　　(5)企业租赁是指企业所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体资产或者部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

　　(6)企业合资是指两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价服务。

　　(7)企业合作是指不同企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供资金、设备，开展有关合资、合作，然后各方按照一定比例分配相关经济利益。在这种情况下，需要评估所提供的土地、房屋的价值，以便与所提供的资金、设备的价值进行比较，从而为确定各方的经济利益分配比例提供参考依据。

　　(8)企业对外投资是指企业以货币、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价服务。

　　(9)企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为。企业合并有吸收合并和新设合并。吸收合并是指两个以上企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续，被吸收的企业解散。新设合并是指两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散。在现实中，一个企业吸收其他企业的动机之一，是看中了被吸收企业的场地(土地或房屋)，以取得企业发展所需要的场所。在这种情况下，根据具体情况，需要评估被吸收企业或者其中房地产的价值。

　　(10)企业分立是指一个企业分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。

　　(11)企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。

　　此外，企业运营中的房地产，根据会计计量的需要或者有关监管的要求，对其公允价值或市场价值进行评估。