房地产估价师理论与方法看完必过4_第2页

　　[例1-1]某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。该住宅楼总建筑面积5500㎡，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/㎡，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/㎡;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元(2013年教材新增);该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额;②修复所能带来的价值增加额;③修复的各项必要费用;④该损害在经济上是否可修复;⑤该损害造成的相关经济损失额;⑥该损害造成的总损失额;⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

　　[解](1)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：(6000-5200)×5500=440.00(万元)

　　(2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：(6000×(1-3%)-5200)×5500=341.00(万元)

　　(3)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(万元)

　　(4)该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的;反之，在经济上是不可修复的。

　　因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。

　　(5)该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(万元)

　　(史记：经之前分析，该损害是可修复的，则在计算相关经济损失额时的前提就是进行修复)

　　(6)该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：264+0.6×3%×5500=363.00(万元)

　　(7)如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：

　　0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(万元)

　　或者

　　(363-180)÷60=3.05(万元)

　　史家解读：其实该题不说明临时安置过渡费每户每月2000元也没有问题，因为题意中有“平均每套住房的市场租金为2000元/月”，对租金的补偿就相当于安置过渡费了。

　　【公式总结】

　　(1)不修复情况下的价值减损额=为未受损状况下市场价格-受损状况下的市场价格

　　(2)修复带来的价值增加额=修复后的市场价格-修复前的市场价格

　　(3)修复的必要费用=修复工程费+搬迁费和临时安置费等

　　(4)损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的;反之，在经济上是不可修复的。

　　(5)损害造成的相关经济损失额=搬迁费+临时安置费

　　(6)总损失额=修复的必要费用+修复后的价值减损额

　　【2012年试题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡;如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是( )。

　　A.该损害在经济上是可修复的

　　B.修复所能带来的价值增加额为500万元

　　C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

　　D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

　　答案：C 见教材P20

　　解析：

　　(1)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：

　　(5000-4500)×10000=500.00(万元)

　　(2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：

　　[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(万元)

　　(3)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：

　　150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(万元)

　　(4)该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的;反之，在经济上是不可修复的。

　　因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。

　　(5)在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。