2016年房地产估价师考试案例与分析全真模拟试题及答案解析（一）_第6页

　　参考答案

　　一、问答题

　　(一)评分要点：

　　1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。(2分)

　　(或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分;未对估价对象拍照，1分)

　　2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。(2分)

　　3.确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。(2分)

　　(或：不应把租金直接作为有效毛收入.2分)

　　4.不应选用350元/M2作为估价对象的客观租金(或应采用三个可比实例的平均值;曲解了最高最佳利用原则)。(2分)

　　(或：未说明收益年限，2分)

　　5.不应选用银行贷款利率作为折现率。(2分)

　　(二)评分要求：

　　1.( l )加油站的房屋(1分)、构筑物(1分)及其占用范围内的使用权。(1分)

　　( 2 )加油站的设施设备以及工器具等动产。(1分)

　　( 3 )加油站的特色装饰装修。(1分)

　　( 4 )加油站的特许经营权。(1分)

　　2.( l )加油站的房地产权属证书(房屋所有权证、国有土地使用证)。(1分)

　　( 2 )加油站的设施设备情况(储油罐、加油机等的数量、型号、规格等)。(l分)

　　( 3 )加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。(1分)

　　( 4 )加油站近3年的经营状况及财务报表。(1分)

　　(三)评分要点：

　　1.四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。(2分)

　　2.( 1 )对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。(2分)(或调整至完整权利状态下的价格)

　　( 2 )对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。(2分)

　　( 3 )对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。(2分)(或测算合并后的增值收益)

　　( 4 )对实例D 应进行临街宽度(宽深比)修正和形状(平面布局)修正。(2分)

　　二单项选择题 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C

　　6 D 7.D 8.A 9.B 10.D

　　三、指错题

　　1.价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

　　2.估价依据中《 城市房屋征收管理条例》 错，应为《 国有土地上房屋征收与补偿条例》。

　　3.结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定：“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元”。

　　4.结果报告只有估价师盖章而无签字，按照规定“不得以印章代替签字”。

　　5.结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。〔 第(十二)与(十三)项顺序颠倒〕

　　6.市场法测算未列出计算公式。

　　7.市场法比较因素中楼层应属于区位状况。

　　8.市场法比较因素系数确定未说明比较基准。

　　9.市场法交易日期修正系数确定无依据。

　　10.市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。(交易实例B、C为高层，不宜选作可比实例)

　　11.未说明求取估价对象最终比准价格的方式.

　　12.收益法公式选取未说明理由。(收益法公式选用未分析未来收益变化趋势)

　　13.收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，按照规定应该“不考虑租赁因素的影响”。(应采用客观租金)

　　14.收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。

　　15.收益法测算中，空置率取“0”不妥，应考虑适当的空置率。

　　16. 收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。

　　17.收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。

　　18.市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。(市场法测算结果不应包含装修价值)

　　19 确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。

　　四、改错题

　　1. 错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

　　改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。

　　2.错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

　　改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。

　　3.错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。_、

　　改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法(或市场法结合长期趋势)估算开发完成后的价值。

　　4.错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

　　改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。

　　评分方式：1.指出错误，改正正确的，给2.5分。

　　2.指出错误，未改正，或者改正不正确的，给1分。

　　3.正确的地方指错的，一律扣2.5分。