2016年注册房地产估价师案例分析改错题（一）

　　指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个。后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　本次估价背景如下：

　　估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万M2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：

　　(六)估价方法适用性分析

　　l.根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价刘象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

　　2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

　　3.收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

　　由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全、故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。

　　4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。

　　用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

　　由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素.

　　改错题参考答案：

　　1. 错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

　　改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。

　　2.错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

　　改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。

　　3.错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。_、

　　改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法(或市场法结合长期趋势)估算开发完成后的价值。

　　4.错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

　　改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。

　　评分方式：1.指出错误，改正正确的，给2.5分。

　　2.指出错误，未改正，或者改正不正确的，给1分。

　　3.正确的地方指错的，一律扣2.5分。