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2020房地产估价师考试理论与方法章节精炼题：成本法及其运用_第3页

来源：中华考试网 [ 2020年6月2日 ] 【大中小】

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第3页答案

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150元/m2，土地价格=土地重新取得成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/m2。参见教材P282～283。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。参见教材P285。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法，或者收益法;选项D适合收益法。参见教材P286。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等。客观成本原则。参见教材P287～288。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是土地成本。土地成本为：2000×3×10000×(1+3%)=6180(万元)。参见教材P290。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是土地成本。按最低标准，A房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000元/亩×1亩×4=4000 元。参见教材P290。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。参见教材P292～293。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是建设成本。建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费用等费用。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。参见教材P293。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是投资利息。销售税费一般不计算利息。参见教材P294。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。建安工程费+专业费用+管理费用+销售费用=4000(1+6%)(1+3%)+3%V=4367.2+3%V，投资利息=(4367.2+3%V)×[(1+8%)0.5-1]=171.33+0.00117V，销售税费=6%V，开发利润=(4367.2+3%V)×20%=873.44+0.006V。V=4367.2+3%V+171.33+0.00117V+6%V+873.44+0.006V，V=5994.45元/平方米，V总=5994.45×12000=7193.34(万元)。参见教材P304。

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000(1+10%)(1+3%)+V×4%+240+V×6% +[4000(1+10%)(1+3%)+V×4%+240]×20%。V=6419.73万元。参见教材P306。

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。参见教材P311。

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。参见教材P312。

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。参见教材P312。

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是年限法。V=C(1-d×t)=C[1-(1-S)/N×t]，75000=1000×100×[1-(1-2.5%)/N×10]，得N=39年。(1)年折旧= 1000×100 ×(1-2.5%)/N;(2)10年折旧额=100000-75000=25000;(3)年折旧=2500;令(1)=(3)，推出N=39。参见教材P315。

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是年限法。D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(万元)。参见教材P315。

　　【答疑编号10703500,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建成本的比率。残值率=(10-7-1)/100×100%=2.00%。建筑物残值率的计算，和动产设备无关。参见教材P315。

　　18、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是年限法。贬值率=(1-残值率)×18/(18+22)=0.432，成新率=1-贬值率=1-0.432=56.8%。参见教材P317。

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是年限法。当R=0时，该建筑物的成新率q=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。参见教材P317。

　　20、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是年限法。q=[1-(1-R)t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×10/(10+30)]×100%=76%。参见教材P317。

　　21、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是年限法。q=V/C=(600×120-1440×8)÷(600×120)=84%。参见教材P317。

　　22、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是成本法-市场提取法。根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，1/2.5%=40(年)。参见教材P319。

　　23、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是分解法。门窗等损坏的修复费用=2(万元);装饰装修的折旧额=600×500×3/5=18(万元);设备的折旧额=60×1/15×10=40(万元);长寿命项目的折旧额=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(万元);该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。参见教材P322。

　　24、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是分解法。该幢写字楼的物质折旧额=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(万元)。参见教材P322。

　　25、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是分解法。该功能落后空调系统的重建成本(现有项目成本)-该落后空调已计提折旧+拆除该功能落后空调所必需的费用-该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)-该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。办公楼因空调落后引起的折旧=(150-80)+(8-40+6)=44(万元)。参见教材P323。

　　26、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是分解法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2500-100=2400(万元)。参见教材P323。

　　27、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是分解法。无效成本=1500×(4.1-3.6)/0.1×10=7.5(万元)，收益损失的现值=2.5/10%×(1-1/1.130)=23.57(万元)，功能过剩折旧=31.07万元。参见教材P325。

　　28、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”;会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。参见教材P326。

　　29、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。后续建设期=正常建设期-已完工工程的正常建设期+交接手续的正常期限。实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工情况，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。参见教材P327。