2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：房地产估价原则

　　房地产估价原则概述

　　【2013年真题】谨慎原则主要是评估房地产(　)时应遵循的原则。

　　A.抵押价值

　　B.征收价值

　　C.现状价值

　　D.投资价值

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。参见教材P171。

　　【例题】某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元。如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。

　　根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是(　)。

　　A.维持现状

　　B.改变用途

　　C.重新装修

　　D.重新开发

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=6500×1.1-1-800×1.1-0.5-500=4646(万元)，改变用途价值=8000×1.1-1-2160×1.1-0.5-500=4713(万元)，两种方案的价值都低于现状用途的价值5000万元。所以都不具有经济可行性。最佳结果是维持现状。参见教材P170。

　　【例题】如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以(　)进行估价。

　　A.保持现状前提

　　B.装修改造前提

　　C.转换用途前提

　　D.重新利用前提

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。参见教材P170。

　　【例题】利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　)。

　　A.最佳规模

　　B.最佳经营手段

　　C.最佳集约度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投资渠道

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

　　【例题】均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。与外部环境的协调，属于适合原理的内容。参见教材P168。

　　【2013年真题】有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为(　)。

　　A.乙土地价值低于甲土地价值

　　B.该建筑物价值小于其重置成本

　　C.该建筑物价值小于其拆除费用

　　D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

　　从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。

　　例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。

　　“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。

　　甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。运用排除法，A直接可以排除，因为甲乙应该地价相当;B建筑物如果还存在重置价值，则其价值大于0;D更新改造后的价值肯定是大于现状价值的，否则就不值得更新了。参见教材P168。

　　【例4-1】某宗房地产的土地面积360m2，建筑面积250m2，建筑物的外观和设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆迁费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。请计算该房地产相对于空地的减价额。

　　『答案解析』该房地产相对于空地的减价额计算如下：

　　该房地产相对于空地的减价额=(300-50)×250=62500(元)

　　相反，如果建筑物的设计、设施设备和装饰装修等都很超前、高档，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该建筑物的重建价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格，即功能过剩引起了功能折旧。

　　【例4-2】某宗房地产的建筑面积为5000m2，土地面积为2000m2，市场上该类房地产的市场价格为1800元/m2，土地市场单价为1500元/m2，用成本法测算的建筑物重建价格为1600元/m2，请计算该房地产中建筑物的现值。

　　『正确答案』该建筑物的现值计算如下：

　　该建筑物的现价=(1800×5000-1500×2000)/5000=1200(元/m2)

　　由上述计算结果可见，该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。

　　功能折旧。成本花了很多，但不值。

　　【例题】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为“对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P154。

　　【2017年真题】房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为(　)。

　　A.房屋征收决定公告之日

　　B.原征收补偿协议达成之日

　　C.用于产权调换房屋支付之日

　　D.委托估价之日

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。

　　【例题】房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在(　)的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　A.委托人

　　B.估价报告预期使用者

　　C.管理部门

　　D.中立

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。参见教材P155。

　　【2012年真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在(　)。

　　A.估价主体资格需依法取得

　　B.估价对象状况需依法判定

　　C.估价对象收益需依法确定

　　D.估价方法需依法选用

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。选项B，估价对象的状况，是需要依法确定的。选项A，估价主体资格，的确需要依法取得，但不是合法原则的应用;选项C，估价对象的收益，是按照市场的情况确定的，和法律无关;选项D，估价方法是根据估价目的，估价对象的状况，以及估价相关资料的获得情况综合确定的，和法律也没太大关系。参见教材P156。

　　【例题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的(　)。

　　A.技术上的可能

　　B.经济上的可行

　　C.价值最大化

　　D.法律上允许

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。