2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：房地产价格的影响因素

房地产价格的影响因素

　　【例题】在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。有的影响因素对房地产价格的影响方向和影响程度非一成不变。注意题干中“可能”的字样。参见教材P121。

　　【例题】土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了(　)对土地价值的影响。

　　A.土地区位

　　B.土地形状

　　C.土地面积

　　D.地势起伏

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。参见教材P123。

　　【例题】住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中(　)。

　　A.区位因素

　　B.社会因素

　　C.实物因素

　　D.权益因素

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。参见教材P125。

　　【例题】现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于(　)方面的制约。

　　A.建筑技术

　　B.土地权利设置

　　C.相邻关系

　　D.房地产使用管制

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见教材P128。

　　【例题】下列属于土地使用管制的事项有(　)。

　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

　　C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

　　D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。选项B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制。选项D属于相邻权，源于房地产权利的限制。参见教材P128。

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　　【例题】城市规划对土地使用管制的内容，主要包括(　)。

　　A.建筑高度

　　B.建筑结构

　　C.容积率

　　D.土地使用权来源

　　E.土地用途

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权是管制使用性质，但是不管制来源。参见教材P128。

　　【例题】影响房地产价值的权益因素包括(　)。

　　A.房地产权利设立和行使的限制

　　B.房地产区位的限制

　　C.房地产使用管制

　　D.房地产通风采光的限制

　　E.房地产相邻关系的限制

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。参见教材P126。

　　【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是(　)。

　　A.朝向

　　B.楼层

　　C.方位

　　D.交通条件

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位置条件是平行关系。参见教材P133。

　　【例题】下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是(　)。

　　A.装修

　　B.户型

　　C.层高

　　D.楼层

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。参见教材P133。

　　【例题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有(　)。

　　A.税收政策

　　B.城市规划调整

　　C.环境状况

　　D.城市基础设施状况

　　E.汇率

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。选项AB均属于政策制度因素;选项E汇率属于经济因素。这种题目跨度较大，要能区分不同分类，适合采用排除法。参见教材P129。

　　【例题】一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是(　)。

　　A.上涨

　　B.下跌

　　C.保持相对稳定

　　D.先涨后跌

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P135。

　　【例题】一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。参见教材P133。

　　【例题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P129。

　　【例题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是(　)。

　　A.商业用房

　　B.住宅

　　C.写字楼

　　D.工业用房

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。参见教材P133。

　　【例题】下列情况中会导致房地产价格上升的是(　)。

　　A.上调住房抵押贷款利率

　　B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的税收

　　D.增加土地供应

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担，减少购买，从而导致房地产价格下降;选项C开征持有环节税，对挤压房地产泡沫，很给力，导致价格下降;选项D增加供给，降低价格。参见教材P138。

　　【例题】下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有(　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

　　E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。参见教材P143。

　　【例题】下列情况中会导致房地产价格上升的是(　)。

　　A.上调住房抵押贷款利率

　　B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的税收

　　D.增加土地供应

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担，减少购买，从而导致房地产价格下降;选项C开征持有环节税，对挤压房地产泡沫，很给力，导致价格下降;选项D增加供给，降低价格。参见教材P138。

　　【例题】一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是利率。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。参见教材P145。

　　【例题】影响房地产价格的经济因素主要有(　)。

　　A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

　　B.社会发展状况、房地产投机和城市化

　　C.财政收支及金融状况、利率

　　D.物价、汇率、居民收入

　　E.人口数量、行政隶属变更、居民收入

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是经济发展。选项B属于社会因素;选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。参见教材P142。

　　【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是(　)。

　　A.居民收入增加

　　B.房产税征收

　　C.人民币升值

　　D.居民消费价格指数上升

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。参见教材P142。

　　【例题】在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于(　)。

　　A.社会因素

　　B.环境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是城市化。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。参见教材P146。

　　【例题】税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是税收制度政策。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。类似的题目，运用相关的经济原理进行推导，得出结论。(不必机械死记硬背)。参见教材P138。

　　【例题】下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是(　)。

　　A.降低房地产开发贷款利率

　　B.增加土地有效供给

　　C.降低契税

　　D.提高购房贷款利率

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可能导致价格下降;选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;选项D提高购房者贷款利率，将抑制需求，导致价格下跌。选项C降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。参见教材P138。

　　【例题】下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是(　)。

　　A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

　　B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

　　C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

　　D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是税收制度政策。选项B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格下降。选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。参见教材P138。

　　【例题】工业房地产的区位影响因素主要考虑(　)。

　　A.临街状况

　　B.动力是否易于取得

　　C.废料处理是否方便

　　D.接近大自然

　　E.产品原料的获取方便程度

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要;选项D主要对住宅类房地产重要。参见教材P129。