2019房地产估价师理论与方法精选试题（四）

　　单选题

　　1、由于住宅内没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等原因，导致住宅在出租时，租金低于市场租金，此情况属于(　)。

　　A、功能缺乏折旧

　　B、功能落后折旧

　　C、功能过剩折旧

　　D、外部折旧

　　2、某办公楼的建筑面积为20000m 2 ，土地面积为10000m 2 ，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m 2 ，土地重新购置价格为4800元/m 2 ，建筑物重置价格为3200元/m 2 ，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为(　)万元。

　　A、800

　　B、878

　　C、896

　　D、1129

　　3、下面不属于造成功能折旧的因素是(　)。

　　A、建筑设计缺陷

　　B、人们消费观念的改变

　　C、建筑技术进步

　　D、环境污染

　　4、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则(　)。

　　A、甲大于

　　B、甲小于乙

　　C、甲等于乙

　　D、难以判断

　　5、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为(　)。

　　A、2.00%

　　B、2.13%

　　C、2.22%

　　D、2.50%

　　6、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为(　)。

　　A、70.00%

　　B、83.33%

　　C、84.00%

　　D、86.67%

　　7、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的 (　)。

　　A、成新率

　　B、年折旧率

　　C、残值率

　　D、回收率

　　8、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为(　)。

　　A、44%

　　B、50%

　　C、67%

　　D、86%

　　9、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011 年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为(　)万元。

　　A、5850

　　B、6125

　　C、6510

　　D、6675

　　1、下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是(　)。

　　A、可修复的项目的物质折旧，将修复成本作为折旧额

　　B、短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额

　　C、功能折旧存在不可修复的状况

　　D、功能过剩的折旧一般都是不可修复的

　　答案

　　1

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能缺乏折旧：是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏造成的建筑物价值减损。例如，住宅没有卫生间、暖气(北方地区)、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。参见教材P312。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧总额=建筑物重新购建成本-建筑物市场价值=建筑物重置成本-(房地产市场价格-土地重新购建成本)=3200×2-(5200×2-4800×1)=800(万元)。参见教材P312。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。选项D属于外部折旧的因素。参见教材P312。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。参见教材P314。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则自取得办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿面为40年，补办手续之前已经用了5年，则建筑物使用年限共计45年，年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命=1/45×100%=2.22%。参见教材P315。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。参见教材P317。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率。参见教材P317。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是年限法。建筑物的成新率q=建筑物现值(V)/建筑物的重置价格(C)=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%。参见教材P317。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是市场提取法。旧的房地价格=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧=3000+4500×(1-11/60)=6675(万元)。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。参见教材P318。

　　10

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是分解法。短寿命项目分别根据各自的重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧。参见教材P321。