2019房地产估价师理论与方法精选试题（三）

　　单项选择题

　　1、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m 2 的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m 2 ，已知取得土地时楼面地价为1000元/m 2 ，建设成本和管理费用为1200元/m 2 ，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(　)。

　　A、7.90%

　　B、11.08%

　　C、11.83%

　　D、13.73%

　　2、某成片荒地面积1km 2 ，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是(　)元/m 2 。

　　A、310.61

　　B、321.60

　　C、477.87

　　D、494.77

　　3、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为(　)万元。

　　A、17087.20

　　B、18699.20

　　C、19666.40

　　D、20666.67

　　4、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为(　)万元，最高为(　)万元。

　　A、30，60

　　B、30，80

　　C、60，100

　　D、80，100

　　5、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于(　)。

　　A、6.37%

　　B、6.12%

　　C、6.02%

　　D、6%

　　6、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为(　)元/㎡。

　　A、55.20

　　B、103.22

　　C、109.63

　　D、114.82

　　7、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为(　)万元。

　　A、2651.52

　　B、2667.75

　　C、2705.63

　　D、2771.49

　　8、某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡;建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　)元/㎡。

　　A、300

　　B、200

　　C、700

　　D、1000

　　9、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 (　)重建成本。

　　A、低于

　　B、等于

　　C、高于

　　D、高于或等于

　　10、在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于(　)。

　　A、重建成本

　　B、重置成本

　　C、估算重置成本

　　D、估算重建成本

　　答案部分

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万;投资利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61(万元)，销售费用3000×2%=60(万元)，销售税费3000×5.5%=165(万元)，销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(万元)，销售利润率=332.39/3000=11.08%。参见教材P283。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿;投资利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23(万元);总成本=31061.23(万元);单位成本为310.61(万元);可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87(元/m2)。参见教材P289。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X，X=20666.67。参见教材P289。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元。参见教材P290。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是投资利息。计算公式：i1=[(1+i2)n—1]÷n=[(1+6%)3-1]÷3=6.37%。参见教材P296。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是投资利息。土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。参见教材P296。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是开发利润。综合楼价值V=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)×25%，解得综合楼价值V=2651.52(万元)。直接成本利润率的计算基数，只有前两项。参见教材P298。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是重新购建成本的求取思路。该类房地产的重置价格=1800×1000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。参见教材P304。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。参见教材P305。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。参见教材P305。